时尚广场项目前期工作汇报汇报.pptVIP

Century21 Real Estate Tianjin 酒吧 咖啡店 歌舞厅 洗浴及其他场所 歌舞厅情况 户型 套数 比例 二房 868 38.6% 三房 994 44.1% 四房 173 7.7% 复式四房 82 3.6% SOLO公寓 135 6% 合计 2252 100.00% Agenda 议程 开发区宏观经济分析 开发区房地产市场发展历程 在售商品房项目分析 未来供给项目情况 项目发展思路建议 项目优势 ?项目具备较大的体量，能够形成一个统一的、具备一定规模的综合性项目，形成较大的区域引导力度； ?项目内部的政府行为的重要市政设施（泰达足球场、会展中心），将在很大程度上改善区域的吸引力； ??项目所在区域，没有受到过多的工业企业污染，自然环境相对良好； ??项目开发中政府行政性控制条件相对较少，开发设计空间较大。 项目劣势 ?项目所在地的配套设施相对匮乏，周边生活氛围需要后期进行培养，项目的启动初期将面临较大的压力； ? 项目所在地原始人文环境相对落后，需要开发过程中进一步改善； ??项目所临泰达大街过往车辆繁杂，噪音较大。 发展威胁 ??未来市民广场、保税区1平方公里生活配套区、万科东丽湖项目的供应对项目将产生直接的竞争； ??目前区位在开发区客户心目中仍然较为偏远； ??项目容积率高，客户的接受程度需要引导与培养； ??目前项目周围地区生活配套设施的不健全，将直接影响到项目的成熟速度，特别是将在项目的启动阶段对项目造成较大的影响。 发展机会 项目邻接两条高速公路，交通的便利性将直接促使项目面临更加广阔的区域市场； 开发区目前项目的销售基本接近尾声； ?开发区招商引资力度的增强带来了大量的投资，区域整体形象不断完善； ?居住人口的增加刺激对房地产的需求。 本项目的项目定位： 由高档公寓、高档的商业设施、高标准的文教卫生设施、齐全的生活设施为核心的海景生活区，充分考虑住宅及人口结构的多样性，服务半径为整个滨海新区，同时吸引更大区域市场的客户。 起步期：2004年12月-2006年6月（历时一年半） 产品形式 主要特征 高层住宅 24层—30层左右高层，天际线错落有致 高层住宅 80—100㎡左右的小户型，适合投资型客户购买 户型 面积（㎡） 比例 两室户型 80—100 9% 100—120 10% 三室户型 120—140 15% 140—160 18% 160—180 15% 四室户型 170—180 12% 180—200 10% 跃层 200—220 6% 220—240 5% 升值期：2006年6月——2008年6月（历时一年半） 由于有万科东丽湖等项目的竞争，在二期应注意宣传沿海一带大配套服务区的概念。（天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。）。 由于产品有了一定的成熟度，建议在二期考虑海景概念，即朝东的景观优势，打造海景帝王项目。 成熟期：2008年6月——2009年6月（历时一年） Agenda 议程 开发区供给市场分析 滨海新区商业市场分析 滨海新区商务市场分析 百货业 超市业 社区商业 体育休闲业 社交场所市场 大众休闲娱乐场所 文化经营场所 大型特色餐饮业 滨海新区商业市场分析 塘沽及开发区的百货业市场概况 随着区域经济的独立性逐渐明显，塘沽及开发区的商业也逐渐从天津的商业中独立出来，形成自身的特色。 塘沽的百货店的商业组合已经趋于多样化，不单单拘泥于百货，已经形成百货、餐饮、娱乐等多种业态的有机结合。 当地的百货业与市内相似，都聚集在当地的核心商圈。核心商圈的各种业态比较丰富。 百货店供给分布图 友谊名都 金元宝商厦 金元宝东方广场 中原百货滨海店 大洋百货 塘沽、开发区拥有各种档次、规模的百货商店5家，总营业面积11.7万平方米，其中，塘沽解放路商业街上4家，开发区有1家。 Agenda 议程 百货业 超市业 社区商业 体育休闲业 社交场所市场 大众休闲娱乐场所 文化经营场所 大型特色餐饮业 滨海新区超市业概况 滨海新区拥有五千平米以上的大型超市3家，中小型超市4家。其中，塘沽区有2家大型超市，其余的均坐落于开发区。 由于塘沽、以及开发区的界限存在主观性的分割，所以各个地区形成了独立的居住区域