新苏项目44-65.docVIP

六、项目周边房地产市场 环境分析 本项目地处园区楼市的湖西板块，是苏州工业园区自1994年以来逐步建成的园区内目前最成熟、最完善的生活区域，也是园区目前的CBD中心。 从目前园区湖西地区的规划建设成果上看，湖西地区成分体现了园区规划的世界级前瞻性眼光，十分注重自然环境、居住、商业、工业的整体规划布局。 特别是在园区的居住环境规划上，很好地借鉴了新加坡地成功经验，利用高水平的国际眼光规划以及适度超前的设计，营造出现今园区湖西地区理想的居住环境，其主要规划特点在于： (1) 土地用途分布明确——区域内工业、商业、住宅用地作条状分布，避免了传统的多种用途土地杂居的不合理状态。 (2) 大手笔的景观营造——园区最佳的天然环境景观资源—金鸡湖的宏大整治工程已初现端倪，仅此一项政府即投资了11亿元人民币，并由世界著名景观公司美国易道公司进行总体规划设计。 湖西地区的其他已建成的主要环境景观还有：总面积26.3公顷的湖滨城市广场；总面积52.9公顷的湖滨大道以及10万平方米的中央公园。 (3) 强化居住配套建设——完善的生活配套与住宅同步建设。尤其是园区内集商业，文化，社区服务于一体的邻里中心，为居民提供综合性、全方位、多功能的生活服务。每个标准邻里中心承担的服务半径约0.5平方公里，可为1万多户居民提供服务。 (4) 教育设施齐全——园内有多所学校满足不同层次的家庭需要，如：创建于1996年的新加坡国际学校，是一所直接服务于外向型经济的全新学校。学校教学对象为园区或周边地区外籍儿童，师资以外籍教师为主，校长由校董会从全世界延聘，采用新加坡办学模式。 本地教育方面，园区现已有省重点中学，省示范初中，省实验小学，省示范幼儿园，共35所，中小学在校学生超过2.4万人。 2. 竞争个案 案 名 所在地址 苏绣路星都街口 工程进度 结构三层 区域环境 生活机能 中央公园旁、生活机能完善 商业设施 步行至百安居，欧尚超市约20分钟；至邻里中心15分钟 教育环境 周边有星海学校 新加坡国际学校 产 品 规 模及 定 位 基地面积 30000平方米 65000平方米 户 数 户 16，20，23层小高层 容积率 2.16 广告主题 园区CBD·国际化精英社区 面积配比 二房二厅一卫 112平方米 40 户 占总比8.4% 三房二厅二卫 141-163平方米 304户 占总比61.4% 四房二厅二卫 184平方米 128户 占总比27.2% 价 格 单价范围 均价5100元/平方米 去化情况 销售率82％ 优 势 1. 2.周边生活设施齐全 3.各种房型齐全，能满足不同需求的客源 劣 势 1. 2 价格偏高 3.无交通线路，需有私家车 案 名 所在地址 星明街，苏春西路口 工程进度 打地基 区域环境 生活配套 超市、银行、菜场、邮局等生活机能充足。 商业设施 新城邻里中心，上岛咖啡 教育环境 新城幼儿园，小学 产 品 规 模及 定 位 基地面积 4700平方米 10940平方米 户 数 户 18层小高层 容积率 2.32 广告主题 都市新贵名居，稀缺彰显尊荣 面积配比 三房二厅二卫：146平方米 套 占总比% 四房二厅二卫：180平方米 套 占总比% 五房二厅二卫：230平方米 4套 占总比8.2% 价 格 单价范围 均价5000元/平方米 73万—万 未销售 产品评价 优 势 1.2.小区绿化均已成型 3. 黄金地段左右逢源 劣 势 2. 房型太少，选择性小 案 名 所在地址 星港街、苏惠路口 工程进度 结构封顶 区域环境 生活机能 周边中央商贸区、中央公园、银行林立 商业设施 百安居、星海游泳馆、酒店、邻里中心齐备 教育环境 新加坡国际学校 产 品 规 模及 定 位 基地面积 16.4万平方米 建筑面积 35万平方米 总 户 数 710户（期） 小高层 容积率 2.13 广告主题 湖滨生活、妙手天成 面积配比 三房二厅二卫：142--170平方米 567套 占总比80% 201--207平方米 143套 占总比20% 单价范围 均价4500元/平方米 70万—76.5万 销售率80％ 优 势 1. 靠近金鸡湖，地理位置好。 2. 整体规划好，造型 3. 小区采用双会所设施，物业配套齐全 势 1. 房型种类不多 2. 二期小高层规划建筑密度偏大 3. 房型面积偏大，空间利用 案 名 所在地址 中星路，星明街 工程进度 内外装