晓月项目方向探讨.pptVIP

SLOGAN一： 一生一世，城市原著民 * 原创.中国新广告 世纪瑞博.广告有限公司 项目：晓月苑项目 方向探讨及案名提报 “根本所在”—— 如何解决本案可卖性？ PART 1 本案客群：西南三环 刚性需求家庭 先从客群说起： 主要购买动机、特征： 基本生活居住舒适度 价格敏感度高（5—10万可以产生购买差异） 交通配套相对便利性 目前可能生活工作在城市，很深的城市生活情结，但高 昂的房价迫使他们不得不离开城市 由此，可以认为—— 我们客群是“3、2、1” 城市主流生活模式 本案障性：芦沟桥，区域心理抗性！ 判定一 地段： 实际： 交通——京石高速，五环交界，可达性强，京石高速直通六里桥，西 三环、四环均设出口（无过路费）。周边多达19条公交线路，到达市内 主要区域。 配套——成熟生活氛围 内部（晓月苑社区）：晓月苑一至三期经过几年的开发，已经发展成为一 个独立成熟社区。各项生活配套齐全，小区内各项配套虽然规模不大，不 够高档，但满足生活需要没有问题。 对比竞品项目： 良乡项目已经不能成为本案竞争区域，本案应该向五环内高品质项目参照 万年花城：94平米二居 45万--52万 124平米三居 65万—72万 与本案存在一定重叠竞争，分流部分客户（少量） 利好： 同区域可选择楼盘少 提醒： 晓月苑四期为最大潜在竞争对手，尤其价格，本案须在产品力及形象力上区隔，销售节奏控制尽量规避。 判定二 价格： 低总价衍生刚性需求——以满足居住需求为第一目的 区域热销楼盘银海星月为镜，对比本案—— 二居：面积103平米 单价：4600元/平米 总价：47万 三居：面积132平米 单价：4600元/平米 总价：60万 结论：根据本案使用率换算，银河星月实际价格应该是4100元/平米， 就产品力比较，本案价格应在4000元/平米。从银海星月总价对于市 场热销形势分析，银海星月的产品力成为热销的主要因素。而60万 的总价已经成为区域的高端心理价位。所以本案总价一定要控制在 60万元以下，适度面积的控制是本案购买性之关键。 最大优势：92%的使用率，6层低密度板楼 单价无优势，一定要控制总价 本案面积控制—— 二居面积：80平米---90平米 三居面积：120平米 以预计单价：4500元/平方米 二居总价：36万---40万 三居总价：54万 结论： 以银海星月为参照，本案户型总价一定要与银海星月产生 5—10万价差，形成绝对购买差异。 “锦上添花”—— 如何卖的更好？ PART 2 城市制造房子，但缺少归属感。 世代久居城市的“城市原著民”们，却成为城市低层的弱者， 真正的城市主流人群，却是沉默的一群，他们认同这个城市， 而城市却对他们缺乏认同 还给被高昂房价赶出城市的人们城市梦想！ 寻找城市的归属感，给茫然的“城市原著民”一个永远的归依 “刚性需求”之上的“弹性需求” 针对客群： 现代城市公寓 本案需要增强的价值符号—— 外立面：现代，城市感强，项目形象第一视觉； 园林：精致生活场所，城市生活体现重要符号； 配套：商业、会所提供便利生活 精装修（建议）：增加价值点 本案调整原则：本案客户绝对重视室内空间，户型面积的大小所决定的总价多少成为其购买主要诱因。而对于本案而言面积缩小，意味着成本的增加，所以在后期的产品（外立、园林、配套等）调整上不需要大量成本的增加。在控制成本的基础上，适度调整把现代城市公寓感觉作出即可。 与城市公民对位的几点原则： 风格现代、时尚，一定要提升项目品质感。 城市中心建筑感受，城市符号更强，新城感觉。 符号 一 外立面： 案名推介： 符号 二 园林： 为园林找一个概念： “互动式整体组团园林” 让园林更多的为生活服务，增强城市精致生活感受： 以水为主导，连接、贯穿、点缀于绿树芳草间。水景、休闲广场、主题雕塑、绿地、运动、童趣等各景区遥相呼应，点、线、面完美组合。 绿地：在阳光灿烂的日子，一家人可以在草地上徜徉 水景：带着自由的象征，感受一份洁净与清新 童趣：增设几处秋千，感味童真、享用岁月 运动：小型BASKETBALL；勇敢者的游戏——攀岩 小品：个性雕塑小品；鹅卵石铺就路面；木制与金属简洁构造的椅、 桌、地灯都是小区景色中的点睛之笔 四千出头的毛坯不便宜，四千七八的精装却不显贵 符号 三 精装（仅供参考）： 精装建议： 采用实际300元—400元/平米装修档次 （建议开发商在装修上不以赢利为目的）； 批量采购原料，降低成本，满足客户物超所值心理 设计价值很重要： 聘请家装设计师（与某装修公司合作，可免费出装修设计方案） 装修品质感、设计感要强。