爵士大厦销售策划报告.docVIP

目 录 市场分析 本项目概况 客户定位 物业定位 物业包装 配套设施 内外销比例 销售策略 宣传策略 市场分析 静观深圳房地产市场，在经历了98年的低迷市道之后，进入21世纪尾的1999年，自开春以来，随着地产项目市场投放量及消费者成交量的逐步增加，整个房地产市场渐入佳境。尤其是少数热点楼盘，由于其自身优秀的内在潜质及其良好的外部环境，吸引了大批的投资者和置业者，在短时期内形成了一种局部市场的供不应求的景象。 受97年下半年金融风波的影响，98年香港楼价下跌20％－40％左右，在加息压力及金融风暴尚未完全过去的气氛影响下，令投资者对香港楼市步步为营。过去经济之不景气令许多港人北上择业。进入99年，香港经济得以喘息，近期股市，楼市趋回升之势，伏蜇一时的炒家又再度活跃。这无形中加强了投资者的信心及购买者的意欲，加之120万香港居民在内地非婚生子女，短期内不可能全部移居香港，这些人当中有相当一部分在深圳购买房子，安排其子女居住。这已成为深圳房地产市场一个非常可观的消费群。 加之现时深港两地的各项大型基建工程已陆续施工，如西北铁路、跨海大桥、深圳地铁等。再加上本市的滨海大道的扩建工程，这些基建工程将成为房地产的利好因素，吸引深港两地欲置业人士趁势入市，刺激着深圳楼市呈转旺势头。 深圳市的发展目标是以金融、贸易、高科技为主，第三产业为辅的多功能国城市。据悉，深圳高新科技的发展已几乎占到生产总值的一半，更有象IBM、希捷那样的国际知名资讯科技产业巨擘建立生产开发基地，令深圳具备国内乃至东南亚地区罕有的资讯产业全面配套生产开发能力。大陆云集的高校与研究机构蕴藏着丰厚的科技储备，深港科技的合作、经济的交流日益加强，其带动的全面交流，将使港人内地就业，居住情形日益普遍。或为出入方便，或为投资生利，港人购买内地物业屡见不鲜。这都为深圳房地产业的发展创造了良好的周边环境。 同时，伴随着澳门的即将回归，国家为刺激经济的高速发展，可能也会出台一系列新的经济政策，这同时将为房地产业的发展创造良好的政治、政策环境。 加之这中国有望今年年底加入世界关贸组织（WTO）的机会甚高，这将对整个中国，乃至香港的经济带业新的刺激，为整个国内的房地产市场带来新的活力和生机。 本项目周边概况 地理位置 爵士大厦位于深圳市罗湖金融中心区，座落于嘉宾路与和平路交汇处，南邻金田大厦，东对中盛大厦，距罗湖火车站约3分钟路程，距未来地铁站老街站及国贸站仅1分钟路程，交通四通八达，十分便利。 周边物业概况 爵士大厦周边商业楼宇多为纯写字楼及多层住宅，该区虽属商业旺区，但写字楼宇供过于求，大部分写字楼空置率过高，预计近期几年内写字楼物业将寸步难行，另该区深受港人熟悉及青睐，部分物业更于市场旺销，如名仕阁及和平广场等，其中和平广场外销更接近九成，可见商住物业市场仍具有较大的市场空间。 商业氛围 深圳火车轨道横跨深圳市区南北，以火车轨道为界线，东部属深圳市黄金商业旺地，大、中、小型商场林立，商业氛围极之浓厚，如仅一轨之隔的南洋商业中心、海燕大厦、友谊名店、国际商场、国贸商业中心等，而西部虽一轨之距但却有天壤之别，商业氛围极之调零，爵士大厦正位于火车轨道西部，紧挨轨道与南洋商业中心相对，附近停车场较少，整体上车多人少，难于聚集人气，因而商业零售市场具有一定的难度，虽距黄金之地，却无旺地之优势。 市场定位 住宅 目标客户群分析： 爵士大厦目标客户群主要为周边写字楼的各种高级商务人士。此类客户具有较强的经济实力。文化层次及自身素质普遍较高，对物业本身的配套设施要求较高，要求设置会所，会所的功能需齐全、完善，对保安系统及智能化管理要求较高。 客户群为来深渡假，长期逗留的中层港人。此类客户追求良好生活环境及完善的设施与服务，追求生活的素质和档次，将生活空间与工作空间分开，希望享受轻松，实现其享受渡假生活的愿望。 客户群年龄层次大约28－50岁，此类客户在人生和商场上阅历丰富、具商业头脑，对事业发展更有一股奋斗不屈的信念。在不断追求更高成就，更丰裕人生之余，同时也致力于追求安逸的生活模式。对高素质的酒店服务提供要求更甚。 此类客户群为深圳创造经济效益的中坚力量。由于工作繁忙，且压力大，更需有一轻松舒适的环境供其舒缓身心的压力。 虽然98年亚洲金融风暴的阴影尚存，但随着99年香港经济的逐渐稳定和复苏。加上本土政府对经济的进一步开放，鼓励经济的发展及各项基建工程的建成。将吸引大量外商及国内商家在深圳营商、投资，相对楼宇住宅的需求量将增大。鉴于现阶段在同区较缺乏同类型的楼盘的提供，因此，本物业的潜在需求甚大，内在升值潜力十分可观。 客户群定位： 根据对深圳市住宅市场现状及对爵士大厦自身物业素质多方面的分析，中原建议本项目客户群定位为： 经常往返香港、深圳及内地驻深的商务