盈富家园第三稿.pptVIP

开篇语 深圳市盈百富投资有限公司 针对贵司建议，好捷公司盈富家园项目组对贵司项目的定位和价格进行了再次调研和论证，并达成了此分报告，诚望我们的结论对开发商的决策有所帮助！ 谨祝商祺！ 深圳市好捷房地产策划代理有限公司 目 录 一、项目分析和定位 二、物业建议 三、项目价格建议 四、营销核心 第一篇 项目分析 地理位置 深圳市大工业区内, 东为荔景路,北为金牛路。 技术参数： 占地面积：13380.78平方米 建筑面积：32508.03平方米 住宅面积：23349.86平方米 商业面积：9158.17平方米 容积率：2.38 车位：110个 第一篇 项目分析 第一篇 项目分析 第一篇 项目分析 户型配比（B区） 户型配比（C区） 第一篇 项目分析 ABC区住房总套数为：524间，公寓占86%。 第一篇 项目分析 由于物业已定位，我们在此只是在现有的基础上做一些概念上的挖掘，而且，在前一份报告中，我们对定位的依据已做了详尽的分析。 项目物业定位 龙岗首个酒店式商务公寓 A.如524套公寓都作为酒店用房来处理，开发商的前期投入要加大。 B.龙岗区是深圳市酒店房价最低的一个区，且空置率最高，在房价和开房率得不到保证的情况下，酒店的经营难以维系。 C.目前，大工业区高级管理人员数量不如我们想象的那么乐观，而他们是我们酒店的直接消费者，如果酒店的房间供大于求，投资者和经营者的利润将都不能得到保障。 D.实例证明，这种区别式销售（酒店式公寓）是可行的，如国际市长交流中心、东方威斯酒店等就是这样销售的。酒店用房按返租方法销售，以便统一经营和管理，其它部分可投资或居住，只进行简易装修，有的甚至是毛坯房。 项目形象定位 A、B. 因为此处部分物业是纯粹的商务酒店公寓，它的终极目标客户是大工业区和周边地区高层商务人员、公司。所以物业的形象定位要反映出两个方面的内涵： 商务和投资 定位：酒店+商务=投资双重财富 Ｃ.因为户型定位的原因，它的功能以居住为主。 定位：酒店社区，科技生活　 从以上三个形象定位可以发现：“酒店”概念一定要突出，其次是商务、财富、升值三个概念，综合以上分析，得出项目形象定位： 　　 尊崇酒店商务　 　 财富动力旗舰 基于本物业的特点，在案名设计上一定要突出两点：大工业区首块拍卖地、投资财富中心。 建议案名如下： 富盾1号 定位依据： 一、坪山定位为“三高”中心，商务人群增多； 二、中外知名公司不断进驻大工业区（上份报告已提交数据），酒店和酒店式公寓的终极目标客户有了坚实的保障； 三、周边投资者的认同。 第一篇 项目分析 定位依据 第一篇 项目分析 第一篇 项目分析 意见总结 一、大工业区在未来几年将有非常大的发展空间，酒店和酒店式公寓有市场。只要价格合理，被调查对象基本上都有信心投资本项目。 二、价格不能和市内的项目相比，因为至少从目前来说这里还比较偏僻。一位姓张的阿姨（果农）说，如果花50-60万元投资这个项目，倒不如在市内投资相同的项目。 三、酒店房间不要太多，若供大于求，出租率将得不到保证，投资得不到回报。 四、酒店房间面积不能太小。三星公司的一位会计人员说，20多平方米的酒店用房，会显得过于压抑。 第二篇 物业建议 一、关于商业部分 二、关于酒店部分 第二篇 物业建议 一、商业部分 第二篇 物业建议 第二篇 物业建议 第二篇 物业建议 第二篇 物业建议 2004年7月份，全市酒店平均房价不足320元，处于全国几个主要城市倒数第五的位置。 五星级平均价格：593元 四星级平均价格：411元 三星级平均价格：264元 二星级平均价格：179元 一星级平均价格：147元 第二篇 物业建议 罗湖区：293元 南山区：378元 福田区：344元 宝安区：324元 盐田区：309元 龙岗区：250元 从以上数据可以发现，龙岗区的酒店房价最低，南山区的最高。主要原因是南山滨海大道的开通，新开的几家如威尼斯酒店、中南海滨大酒店均受到消费者的青睐，因此房价普遍较高，而龙岗星级酒店过少，且酒店设施陈旧，这是导致它的房价偏低的主要原因。 第二篇 物业建议 根据以上提供的数据，我们认为，本项目酒店的标准房房价按265元/天收取，商务套间可按400元/天