莞城部分商铺价格及沿河批发市场经营状况调查.docVIP

莞城部分商铺价格及沿河批发市场 经营状况调查 近期，售楼部对莞城花园新村、东城中心及宏远周边的商铺售价作了一次较为详尽的调查，大体情况如下： 价格情况： 比较项目 项目名称 价格幅度 （元／M2） 铺位位置 销售情况 花园新村板块 花园商贸城 20,000～28,000 花园新村繁华十字路口，底楼出售，其余出租 底层已售完，出租近七成。预计年底开业。 佳力大厦 均价20,000 育华路、红荔路三叉路口 底层售完，其余住宅 富怡花园 均价12,000 花园路垂直方向，不在正街 已售完 东城中心板块 雍华庭 20,000～30,000 东城西路、东城大道十字口 已售完，正准备推步行街。 中惠华庭 26,000 东城中路 仅售两成 9,000 临涡岭一面 仅售一成多 宏远周边 东泰康怡居 9,000～13,000 南街铺位 仅售两成多 石竹新花园 13,000 临科技路 已售六成 原因分析： 从上列表可以看出，花园新村作为莞城商业中心，集餐饮、娱乐、服装等于一起，商铺租售两旺；另外，花园新村及其附近商铺，其经营范围都是与市民的直接消费息息相关，商铺为了适应这种需求面积一般都不大，因此，买一个铺的总成交价数额也不是特别巨大，故对投资者资金需求量相对较小，投资者也更易于接受；第三，花园新村的二手市场比较发达，出租和转卖容易得多，而且频率也更快，这就为那些商铺的投资者和炒家提供了更为广阔的操作空间。综上分析，这里的铺价企高也就在情里之中了。 东城中心一带，由于房地产开发已形成大规模，聚敛了大量的居民，购买潜力巨大，而且地处新老城区交汇处，随着东城区政府前两年迁移至此，一个新的商业中心正在形成，因此，其价格也一路走高。但象中惠华庭所在的东城中路，尚未形成商业气氛，所以中惠华庭的商铺价格虽然定得高，但有价无市，卖得不够理想也就在情理之中。 从大的范围来说，宏远周边尚未形成商业中心的氛围。东泰花园前期商铺能够消化，完全是因为东泰花园作为一个超大型的住宅区所形成的消费潜力。而石竹新花园的商铺好卖与否，必然依托于它的住宅销售情况。 宏远批发市场调查： 经营状况：目前，正处经营淡季，大部分经营者反馈生意不太好作。总的规律是，规模越大受季节影响越小，A座一位经营粮食批发的铺主，日销量达千吨；而一些规模较小的经营者则基本上能维持经营。 租赁情况：据抽样调查，沿河商铺自用和租用各约50％，租铺大部分是外地人。租金大致是：A座40元／月??M2、B座35元／月?M2、C座和D座25元～30元／月?M2。 购铺欲望：据调查，大部分铺主均想扩大目前的业务，在一、两年内有购铺意向的约占调查人数的40％，这其中很多都是在批发市场经营时间较久，从小到大慢慢发展起来的。可以说他们是在宏远批发市场掘到了第一桶金，因此，他们对继续在市场购铺经营有一定信心。当然，他们的信心取决于我们的宣传和管理。 价格意向：大部分被调查者对宏远福兴商贸广场的期望价格是6,000元～8,000元；他们希望要有100～300m2的配套仓库，而且要通风、通光。 关于宏远福兴商业广场商铺价格的分析： 支撑价格走高的有利因素： （1）、定位明确，有原来批发市场的经营基础，能有效借势造势，而且对采购商有一定吸引力； （2）、莞城其它类似市场将拆除，外部环境有利好消息； （3）、有作为一个大型批发市场的交通要素和条件； （4）、把握好宣传和推广的方法和节奏； （5）、宏远品牌的可信度。 抑制价格的不利因素： （1）、不是传统的商业旺区，商业气息不浓； （2）、批发业竞争激烈，生意不好做； （3）、作为一个批发大市场，如果仓库的数量不够，出入货品不方便，市场的管理不能给客户以信心，也会影响价格； （4）、各个镇区均有大小不一的批发市场或批发部，要想采购商舍近求远到莞城来，难度较大。采购商不来，则市场很难旺起来，市场旺不起来，当然影响商铺价格。 定价的依据： 市场调查的结果，潜在客户的期望价格是6,000～8,000元／M2，实际上，根据大量的操作实例，按此价格上浮20％的话，客户是可以接受的。即在推铺的内部认购期间，以8,000～10,000元／M2的价格进行试探，为公开发售的正式定价提供依据。 从许多成功的推铺案例来看，如果前期宣传推广作得好，其后尚有20～30％的涨价空间，即到了铺位销售的中后期，价格可以上涨到 12,500元／M2。 以上价格，均是实际的平均成交价格。 因此，我们认为，开售时以合理价格入市，就能在后面的销售中争取主动。 售 楼 部 2001年8月29日 3