莱茵春天操作手册.docVIP

莱茵春天项目操作手册 （2002年11月—12月） 前 言 背景分析 莱茵春天项目经过近一个月左右的上市宣传，虽然有了一定的知名度但是在市场上影响的广度和深度都是远远不够支撑莱茵春天的销售目标。 前期已经有了一定的客户积累，而在塘沽地区口碑相传的效应相当明显，对于前期积累的客户应当进一步的挖掘和利用。 在构成莱茵春天综合高素质因素还不能完全以实景展示的情况下，顺驰集团形象的宣传可以增强客户对莱茵春天项目的认可和信任。 通过前期的市场反应，莱茵春天在产品定位（规划、户型、环境设计）上具备的市场竞争的绝对优势。2200—2500元/平方米的价位，市场也是能够接受的。 11月、12月为传统的销售淡季，会给莱茵春天的销售形成一定的不利因素。 目标 完成最低400套的销售目标。力争达到500套。 形成莱茵春天及顺驰集团在滨海地区较高的知名度。 继续按照原定销售思路，提高莱茵春天被市场所认可的项目的综合高素质、高品位形象。使之成为塘沽区第一综合高素质楼盘。 通过操作手段形成市场紧迫感，达到快速销售。 还要解决的问题 宣传通路及宣传方式的扩大，尤其是非报纸硬稿的宣传通路和宣传方式的挖掘。 展示中心示范效果的进一步完善，吸引更多的客户进入展示中心，发挥展示中心的作用。 莱茵春天作为综合高素质项目所具备的支撑点的落实。莱茵春天展示中心作用的进一步发挥。 加强三个展示中心及销售现场的销售能力，增加有效客户成交量。 营销指导原则：保持市场关注度，提高项目综合高素质开象，形成市场压迫感 营销售思路 强化莱茵春天项目的环境优势。以塘沽区国际化园林化住宅的代表为形象展示莱茵春天国际化的园林设计的各方面优势。 物业管理、连锁运营销售、交通、教育四个方面形成可炒作的热点。 结合新河项目的前期炒作，宣传会展中心地区的区域发展前景，提升莱茵春天的区位价值。 增加新闻炒作的力度和电视广告及电视专题。 营销计划 方向一：扩大知名度 定向（区域）直投，建立以连锁店为主社区宣传通道，形成连锁销售体系独立的宣传通道。 扩大外卖场的影响力，加强连锁店项目展示宣传，进行项目分区展示：以金街、乐购、家乐、渤海石油 增加宣传的渠道：增加电视宣传 强化社区活动宣传 增加媒体软性宣传，炒作项目热点 方向二：提高综合项目素质 环境：深度挖掘环境卖点，作为主炒作点 莱茵春天国际景观金街展示 莱茵春天十大景观组团证名 教育：莱茵春天素质教育基地成立：引入奥兹教育、塘沽一中塘沽六中、实验小学等名校 物业：百项物业服务，成立健康管家中心 莱茵春天生活节健康咨询日 四、老业主（含登记客户）挖掘：定期资料直邮，“莱茵之约”会员推荐置业计划 五、置业方式：连锁运营莱茵春天业主“金钥匙”置业 六、现场接待：提高全体销售中心接待人员接待水平和素质。 方向三：在两个月的时间内，形成蓄势---引爆----热销的销售场面：从时间上分为封盘热销期----蓄势期----二次开盘期。 莱茵春天项目11—12月份工作计划表 阶段 时间 销售节点 企划部 销售部 连锁店 大客户 物业 研发部 工程部 反馈 DM 电视 户外 报媒 PR活动 宣传布置 社区宣传 蓄势铺垫期10.26～11.10 11月1日 　 　 　 　 　 　 　 （结合不同时期诉求要点，进行宣传 港务局展示、宣传 健康咨询、O.Z.活动方案落实 新组团面积、户型、景观分布图、效果图 　 　 11月2日 　 　 　 　 　 　 　 √ 渤海石油展示宣传 　 　 　 　 11月3日 　 　 　 　 　 　 　 √ 渤海石油展示宣传 　 　 　 　 11月4日 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 11月5日 　 　 　 　 　 二期价格制订 　 　 　 　 　 　 　 11月6日 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 11月7日 　 　 　 　 　 　 　 　 港务局展示、宣传 　 　 　 　 11月8日 　 　 　 　 　 　 　 　 港务局展示、宣传 　 　 　 　 11月9日 　 　 　 　 　 　 　 √ 渤海石油展示宣传 　 　 　 　 11月10日 　 　 　 　 　 　 　 √ 渤海石油展示宣传 　 　 　 　 封盘期11.11～11.22 11月11日 √ 　 （晚） 更换 　 　 　 　 （以后每周保证一次） 　 　 　 　 11月12日 　 　 　 　 一拉宝更换（封盘；新品上市 一拉宝更换（封盘；新品上市 　 　 　 　 　 　 11月13日 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 11月14日