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合作建房,一种新房地产开发模式 　　 　　合作建房是一种市场选择 　　 　　合作建房的本质是个人建房。试想，如果个人没有建房的欲望和要求，哪里谈得上个人之间的合作建房？个人为什么要建房子呢？这个问题如同问一个人为什么要自己做饭、缝制衣服或者找对象一样。因为居住是人类自身需要的正常需求，属于衣、食、住、行、婚姻五大需求之一。不过，选择自己亲自盖房子，还是请专业的建筑设计单位建设，这属于两个截然不同的概念。前者属于自给自足的自然经济范畴，而后者则属于商品经济的正常交换。 　　在现代市场经济条件下，自然经济就一定是落后的形态吗？答案显然不是这么简单。在英美这样的发达国家，许多大学教授甚至包括一些世界知名经济学家，都热衷于自己动手建设自己的住房，难道他们不懂得市场经济和专业化分工的道理吗？因为这里不只有自己建房更能满足个人细致入微的需求偏好，还有劳动本身给他们带来的额外快乐。在其他领域，例如婚姻领域，自主恋爱的影响远远比专业化的婚姻中介机构要大得多；在一些人享受餐厅的专业化服务的同时，还有多得多的家庭主妇在主理自己的烹饪。可见，即使是在现代社会，自然经济仍然大行其道，在一些领域甚至有愈演愈烈的趋势。 　　当然，对于建房这种工程浩繁的事情，不是所有人都有兴趣、有精力亲自动手的。在欧美国家，只要你拥有了一块土地，发出招标信息，就会有数不清的建筑设计公司和你联络，提供设计方案和建筑预算，银行也愿意为你提供信贷，你可以轻松拥有属于自己的住宅。这种由个人出资，由专业化的建筑设计企业建房，就属于典型的市场交易的范畴。对于理性的公众而言，不管是选择亲自建房，还是选择建筑公司建房，完全取决于个人的偏好和经济承受能力，是自由选择的结果；而合作建房多是由于地价升高，出于降低单位建筑面积价格的考虑，是一种节约的本能使然。由于合作建房建筑面积大大超过了个人建房，且建筑结构也更加复杂，一般宜采取委托建筑设计单位建设的方式，而银行的及时跟进成为房屋顺利交工的重要保证。 　　随着社会化分工的进一步加深，在服务业领域出现了一些专门整合生产资源以降低成本，同时便利消费者选择复杂技术产品的一种商业形态――在运输领域出现了物流公司和旅行社，前者以货物运输资源整合为业务模式，后者以整合旅客运输、酒店、旅游网点资源为主业，他们的作用是在经营上获得了高附加值，在服务上为公众和社会提供了低成本和高质量兼有的产品，从而为自身的业务开拓了一个全新的空间。在建设领域，也逐步出现了一种整合建筑公司、银行资源的房地产开发商，依靠比公众建房成本更低的价格、更高水平的房屋建筑质量和更加专业的服务为自己寻找一个发展机会，逐步成为一种占主导地位的房地产开发建设模式。 　　这里值得注意的是，作为一个中间服务组织的房地产开发企业存在的依据，在于在同等的房屋质量的条件下，开发企业提供了比公众自主建房、合作建房的机会成本更低廉的价格；或者说，在房屋售价等同于公众自主建房或合作建房的机会成本的情况下，房地产开发商提供了更高水准的质量。因此，世界上从来就不存在一种排他性的生产模式，而是通过各种模式的并存,以更高效的模式取代传统的模式，但又不排除传统模式生存的多元化格局，这是市场经济的本意所在。 　　 　　目前全世界已有80多个国家，建立了10多万个合作建房组织 　　 　　总体来说，个人建房无论在中国还是在西方国家，都是一个拥有古老传统的现象。合作建房的出现要晚于个人建房，主要出现在城市化过程中，由于城市地价的不断上涨，个人购买土地越来越昂贵，而房地产开发商为追求利润多开发高档楼盘，于是组建住房合作社、建设中低档住房的活动也就应运而生了。 　　最早的合作建房事件出现于英国，早在1775年，全球第一个住宅合作社就在英国的伯明翰成立。1864年罗奇代尔合作社在英国建造了36套合作公寓。 19世纪的纽约也开始出现了一些具有合作社雏形的公寓。1889-1913年，德国政府为房屋合作社立法并且出台低息贷款和土地政策。1916年斯德哥尔摩房屋合作社协会在瑞典建立。同年芬兰住宅建造协会在美国纽约成立，为在纽约的芬兰移民提供合作社住宅。20世纪初，一些犹太组织和工会支持在纽约建设了几个合作住宅公寓区。早在1933年就成立的瑞典HSB合作住宅联盟，最早是住房储蓄银行，以后逐渐发展成为个人住房合作社。1936年加拿大大学生在多伦多大学成立校园合作社为学生提供住宅。1965年纽约皇后大街的服装工人建立了美国第二大的住宅合作社――罗奇代尔村。日本政府1967年成立了勤劳者住宅协会，它集储蓄、融资、建房、分配、维修和向社外出租或出售房屋等功能为一体。1972年在工会的支持下，美国最大的合作社住宅CO-OPCity在纽约的布朗克斯建成。1973-1995年通过对国家住宅法案的修改，加拿大联邦政府首次启动了开发住