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浅谈农村集体土地拆迁补偿价值构成 　　 ?作者简介：孙玉玉（1988―），女，山东枣庄人，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生，研究方向：工程项目管理，农村土地价值补偿。 　　? 　　? 摘要：随着农村城市化进程的加快，农地拆迁补偿的纠纷愈演愈烈，其根源就在于拆迁补偿标准过低，严重损害了农民的利益。本文分析了目前补偿价值构成中存在的缺陷，并根据存在的缺陷提出新的核算方法，以供决策者参考。 　　?关键词：集体土地；拆迁补偿；价值构成；土地发展权；预期收益 　　?1、前言 　　?近年来，随着农村工业化、城市化进程的加快，城市周边农村的集体土地大量被征用，引发了各种矛盾，其中征地补偿标准过低是目前征地中的突出问题，也是农村拆迁补偿中争论的焦点。要切实保障农民利益，就要探讨目前补偿标准价值构成存在的问题。从补偿的构成来看，目前的征地补偿涉及了对土地资源及其地上投资的补偿、搬迁居住补偿等几个方面。 　　?2、农地拆迁补偿价值构成的缺陷 　　?2.1、未来可实现价值的补偿问题 　　?（1）“涨价归公” 　　?国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。从土地征收补偿的法律规定来看，农民对集体土地所有权表现为一种不完全的所有权，其收益权受到削弱。同时，政府低价获得土地所有权后，又以高价出让国有土地使用权，其价差全部收归政府所有，即所谓的“涨价归公”，这一巨大的反差难以为农民所接受。我国《土地管理法》中所规定的土地征收的补偿标准，虽在原来的基础上有所提高，但还远未消除低成本征地的不合理状况[1]。2007年浙江省征地补偿总费用为1025038.4万元，出让土地出让收益元，征地农民收益仅占出让收入6%。来自江苏全省的调查表明，在全省农地转用增值的土地收益分配中，政府大约获得60%-70%，农村集体经济组织得25%-30%，而农民只得到了5%-10%[2]。 　　?“涨价归公”的主要理论依据是农地转非不是农民努力的结果，“涨价”并不是由成本决定的，而是取决于土地的位置，土地利用规划以及土地市场的景气状况。这??观点事实上承认了土地增值的社会经济根源，而否认了农民集体对于土地本身拥有的所有权，这种所有权实际上涵盖了土地本身具备的如地理位置等的社会性因素。事实上，这种涨价归公的做法，是建立在忽视土地本身所具备的价值基础上的。目前我国的土地补偿，完全是按照农地前三年土地年均产值来确定的，确定征地补偿费用并没有与被征用土地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等相联系，而土地增值正是土地本身的区位等因素的体现，采取涨价归公完全剥夺了农民所有权本应对土地增值收益所拥有的分配权利。 　　?（2）对预期收益的补偿问题[3] 　　?农村私人房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于非住宅房屋按照其使用的目的，还可以再细分为非经营性房屋和经营性房屋。 　　?①住宅房屋。对于住宅房屋，现阶段的补偿中，一般不考虑预期收益问题。但对被拆迁人来说，如果住宅房屋空闲，便可以用于出租，即可以产生预期收入。住宅房屋的预期收益往往是被拆迁人的一个非常重要的损失，若这一损失得不到补偿，利益的天平无疑是偏向了拆迁人一方，不符合公平的基本法理。因而住宅房屋的预期收益，主要是指房屋租金收入，也应当纳入拆迁补偿范围之内。 　　?②经营性房屋。对于经营性房屋，如果所有权人自己用于经营的话，那么其房屋被拆迁，他所丧失的是生产经营的预期收益；如果出租给承租人，那么他所丧失的是租金收入这一预期收益。对于承租人来说，他所丧失的也是生产经营的预期收益。现行补偿范围对于经营性房屋的预期收益并没有规定，这严重损害了房屋所有权人和房屋承租人的预期收益，是我国房屋拆迁补偿范围的一大漏洞。 　　?因此，无论是住宅房屋还是非住宅房屋，都存在预期收益，拆迁人进行房屋拆迁，应当将预期收益纳入补偿范围之内，但目前补偿标准中对被拆迁人或房屋承租人的预期收益这一重要损失却不闻不问，可以说是一大缺陷。 　　?2.2、无形利益补偿的问题 　　?（1）社会保障问题 　　?土地由于其长久性、不易灭失性，只要持续耕种，其产生的土地收入是相对稳定的，所以可将其作为一种长期的生活保障。农民失地之后，要以缴纳医疗、养老、就业等社会保险形式作为替代，这需要花费一定的成本。 　　?（2）择业成本[4]和新职业风险问题 　　?由于农民原先所具有的生存技能、文化背景、信息资源都是以土地、农村为基础，在其失去农民身份，转为城市居民后，这些原先的资源都不再被使用，他必须要学习新的技能来从事其他工作。同时，面对新的城市背景，其不确定性更高，而为了熟悉、了解面临的新形势，必须重新构建信息途径，获取信息资源，这些必