2008年9月京沪房地产成交量分析-4DOC.doc

2008年9月京沪房地产成交量分析 金九和“十一”黄金周，京沪市场没有出现逆转的奇迹，但也没想象的那么差。 9月北京二手房市场环比略有好转，上海市场深度受挫。21世纪不动产监测数据显示，9月北京二手房买卖交易量环比增长17%，价格环比下跌1%，租赁成交量环比增长15%，租金变化不大；上海二手房买卖成交量环比大幅下跌20%，成交价下跌1%，租赁成交量环比下跌10%，租金下跌1%左右。 “十一”黄金周京沪成交量同比均大幅下挫，但因为这是与去年楼市最高峰的10月初相比的结果，而实际上，两地假期仍有一定成交，虽非“黄金”但也非所谓冰点。 买卖市场：金九难再业主松动客户仍观望 据21世纪不动产京沪两地加盟店反应，两地房地产市场仍处于买卖双方均观望的僵持状态，但业主态度开始松动。 今年北京二手房市场的“金九”并未出现。8月北京市场由于受到奥运会的影响，二手房交易到达真正的地量，因此9月的交易量与8月相比有所回升，但与去年同期相比，成交量则下滑了37%。淡市氛围中低端物业向高端物业蔓延，投资型消费受到抑制，拉底了市场交易量和交易价格。 上海9月二手房买卖成交量环比下跌20%，跌幅比8月增大近17个百分点，但价格仅下跌了1%左右，形成了价格的相对坚挺与成交量的大幅下滑的鲜明对比。 楼市高潮时，二手房紧跟新房上涨；楼市低潮时，新房不断明折暗降，二手房却迟迟不肯降低报价，空关数月后才会小幅降价试探市场虚实。二手房对市场反应的滞 后性及业主的惜售心理造成了二手房销量的大幅下滑，例如三林、九亭等许多板块借着“金九”的时机推出了打折新盘，甚至有些新盘的价格低于周边的二手房价 格，二手房的价格优势大大降低，许多客户流向了新房市场。 值得注意的是，京沪两地的城市中心区，新房放量很少，二手房价格相对稳定，但北京的五环以外以及上海的外环地区，受区域的成熟度相对较低以及近期新房降价促销的影响房价出现了一定的回调。总体调整幅度不大，个别地区的楼盘低折应市。 “十一”黄金周基本延续了9月的市场格局，没有突然好转，也并非糟到极点。 租赁市场：京高端租赁市场回暖沪逐渐进入淡季 9月北京租赁市场相对于冷清的8月略有回暖，尤其是高端租赁市场，随着奥运限制的取消，外籍人士的回流为高端公寓租赁市场注入了新的活力。 据21世纪不动产北京区域建外SOHO加盟店店长介绍，奥运期间该地区居住转办公的房屋装修需要进行严格的消防审批，抑制了部分租赁业务，随着奥运的结束，这类租赁需求逐渐释放，提高了租赁的成交量。9月客户的带看率也由8月的50%提高到了80%左右，客户租房诚意明显增加。 9月北京市整体租赁价格与8月持平，但亚奥等个别片区租金有所回落，主要是因为很多奥运短租的业主期望落空，将房屋转向长租市场，租金也回复到正常水平。 据21世纪不动产北京区域倚林佳园加盟店店长介绍，亚奥片区9月房源量环比增长8%左右，而租金水平则相对拉底了近3%。 上海9月租赁市场成交价格环比下跌1%，成交量下降近10%，其中降幅较大的包括杨浦区下降55.41%，闸北区下降39.53%，黄浦区下降 34.21%。这些区域租赁成交量下跌，主要是由于区域内名校较多，例如杨浦区的同济大学、打虎三路一小，闸北区的上海大学，黄浦区的大同中学、大境中学 等，在暑期吸引了大批有培训、辅导课需求的学生及家长短租，租赁成交量达到高峰。9月开学，学生租房潮退去，租赁市场也逐渐进入淡季。 新房市场：北京成交量大涨降价已是大势所趋 开发商适当降价，还是能吸引到一批购房者。 部分消费者对新盘的降价促销有所回应，9月北京商品住宅网签套数环比增长142.3%，达到了今年以来的最高值。 北京9月新建住宅准许预售面积环比增长185.5%，但当月供应面积仍低于4-7月的平均供应水平，显示开发商在期待金九的同时对市场仍然信心不足，推盘步伐非常谨慎。 ? 21世纪不动产分析人士认为，9月北京网签数量大幅增长，一是由于奥运因素，8月成交量较低，且压抑的一些购房需求在9月释放出来；二是部分楼盘较低的折扣吸引了消费者入 市；三是9月下旬一批经济适用房和限价房上市。21世纪不动产分析师认为，应该认识到，楼市的刚性需求仍然大量存在，只是高房价阻碍了市场对房屋的消化， 一旦房价降到消费者可以接受的水平，市场上的许多存量房将被迅速吸收。所以对于开发商以及二手房业主来说，现阶段最好的选择便是理性对待市场，客观面对房 价有涨有跌的现实，切实降低房价，吸引客户，从而尽快回笼资金，减少房屋闲置所产生的费用。