2008年成都商品房成交量及蓝光项目营销一周分析.doc

2008年成都商品房成交量及蓝光项目营销分析一、 一周话题 9月14日，拥有158年历史的美国著名投行雷曼兄弟申请破产保护，这意味着这家华尔街上的百年老店终于被这场金融风暴拖垮，而在全球化的今天这样的重大变故也直接影响着国内的股市和楼市。 就在雷曼兄弟宣布破产的首个交易日，A股市场再次跌落到2000点以下，而银行股几乎全线跌停。而今年上半年雷曼兄弟与中铁准备合作的成都郫县项目自然而然也被束之高阁。 资本市场上现在已经风声鹤唳，有传闻说这次雷曼兄弟的倒闭将使其在中国市场上的2000多亿资产遭到恐慌性的抛售。如果这样的传言属实，那么这事件将对目前已经资金缺口巨大的中国房地产市场，带来雪上加霜的影响，估计在未来的一段时间内，国内有一大批房地产开发商将被市场淘汰。 再看开发商，楼市的价格战愈演愈烈，深圳房价兵败如山倒，市场一片哀嚎；万科此次则扮演着降价领头羊的角色，在深圳、上海、宁波、杭州大掀甩卖狂潮，以保证资金链度过这段“坚冰期”。直接降价显然是最具有促动力的武器。成都市场亦然，一口价、团购价，与之前相比少则几百，多则上千。 随着冬天的脚步越来越近，市场上的成交也将会越来越弱，房地产销售将持续下降，许多房地产商资金链将断裂，企业将被迫退出“游戏”，现在中国房地产行业面临重大危机。 然而就在这样的关键时刻政府出手了…… 9月15日，央行宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。 9月19日，财政部、国家税务总局决定从即日起调整证券（股票）交易印花税征收方式，对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让按千分之一的税率征收证券（股票）交易印花税，对受让方不再征税。 一周之内两弹连发，随着各国政府纷纷展开救市行为应对这场金融危机，中国政府也终于有所动作了。虽然从内容来看主要是对股市的扶持，但从这里面蕴含了一个比较隐约的信号——放松信贷，紧缩的货币政策或将转折，而这对于开发商来说是再好不过的消息。 对于开发商来说，政策利好将有助于他们提振信心，但前提是，你要有足够的“脂肪”过冬，自救仍然该摆在第一位，在08年，活下来比什么都重要。 二、 一周楼市 1、 土地公告、成交信息 1.1. 土地出让公告 1.11 主城区土地公告情况 ——暂无土地公告 1.12 郊县土地公告情况 ——郊县本周共有3宗土地公告，分属清白江区（2宗）和双流（1宗），总面积为306.773亩，土地性质为1宗住宅用地和2宗商业用地。（详见附表一——主城区土地公告详情） 1.2. 土地成交情况 1.21 主城区土地成交情况 ——暂无土地成交 1.22 郊县土地成交情况 ——郊县本周共有2宗土地成交，成交地块均位于双流，总面积为373.6亩，土地性质均为二类居住兼容商业用地。两宗土地起拍价均为120万元/亩。最后分别以125万元/亩和126万元/亩被成都海润置业有限公司拍得（详见附表二——郊县土地成交详情） 2、 商品房供应 2.1. 一周商品住宅套数面积供应情况 距离房交会正式开幕还有一周，楼市的供应量继续维持在高水平线上。 2.2. 六城区商品房住宅供应情况 位于城西的青羊区本周开始发力，随着凯丽美域、铸信.境界等项目开始大体量的推盘。该区的供应量被直线拉升，以11.52万方，1422套的供应量排在各区域之首；成华区、金牛区、锦江区三个区域的供应套数基本处在同一个水平，但成华区因为龙湖三千城项目的大户型，将供应面积提高了不少；武侯区、高新区仍然比较低迷，近两周轮流排在倒数第一位。? 因为上述两个区域的表现差强人意，整体的供应量受到拖累也没有突破上周的高点。即便有房交会的刺激，整个高新区的供应状况似乎仍然不见起色。 2.3. 主城区各方位商品住宅供应情况 与上周的格局相似城西现在已经稳坐各方位供应排名的第一。众多项目在最近一个阶段集中放量，显示出城西“厚积薄发、深藏不露”的大家风范。供应量达到了1898套和16.27万方。 城东、城北近期推盘的项目也较多，且上述两个区域的项目体量都比较大，即使只有几个项目，推盘，体量也较大。 城南仍然低迷，武侯区、高新区目前的供应情况不容乐观。 2.4. 各环线商品房住宅供应情况 本周二~三环的供应量激增到了23.61万方，2512套。主要是由于本周的14个项目中有9个位于该环域，供应量环比出现了大幅度的增长。 三环外虽然只有三个项目供应，但体量较大，因此该环域供应量也超过了10万方。 ?二~三环与三环外成为了目前成都市供应的主流市场，二~三环的项目数量较多；而三环外的项目体量则相对较大。 2.5. 主城区单周可售商品房分析 从上图中可以看到，本周周初与周末的可售住宅相比，大多数行政区都有比较明显的上升。这是市场集体放量的结果。随着放量的进一步增大