2008年房地产估价师考试练习题(案例).doc

2008年房地产估价师考试《案例分析》练习题一 2008-9-27　8:58 　　1、价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系？ 　　2、征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准？ 　　3、房地产估价报告应包括哪些要素？ 　　4、某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式？有何内涵？ 　　5、影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些？ 　　6、工业房地产及其估价有哪些特点？ 　　7、房地产估价方法包括哪些方法？它们各自反映的是哪种技术路线？它们分别怎样体现公开价值标准？ 　　8、房地产估价技术路线的确定过程。 　　9、房地产产保险估价中，保险价值与保险金额有何关系？ 　　10、在建工程已完工部分如何抵押评估？ 　　11、行政划拨土地地上房地产抵押如何评估？ 　　12、影响商业房地产估价的主要区位状况和实物状况有哪些？ 　　13、影响工业房地产价值的主要区位状况和实物状况有哪些？ 　　14、房地产抵押价值评估有哪些特点？ 　　15、为什么说房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系？ 　　16、房地产估价技术报告应包括哪些内容？ 　　17、商业房地产及其估价有哪些特点，应注意哪些方面？ 　　18、估价报告写作用词上有哪些要求？ 　　19、确定房地产估价技术路线首先应对哪些基本事项有充分的认识？ 　　20、确定房地产估价技术路线要遵循哪些房地产估价原则，为什么？ 　　21、房地产转让主要有哪些合法的方式？价格评估有何特点？ 　　22、影响商务办公房地产的主要区位状况和实物状况有哪些？ 　　23、房地产估价结果报告应记载哪些事项？ 　　答案 　　1、根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估，如“6．2．3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”。 　　但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到6．2．3中要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类评估对象，并不是针对“房地产转让”这类目的而言。又如“6．2．2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。优‘6．3．2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。 　　综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。 　　注：主观题答案仅供参考 　　2、《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给与补偿。”其中，征用耕地的安置补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 　　注：主观题答案仅供参考 　　3、依据《规范》8．0．2条，估价报告应包括下列要素：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明：⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。 　　注：主观题答案仅供参考 　　4、（1）首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。 　　（2）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。 　　注：主观题答案仅供参考 　　5、（1）影响居住房地产区域因素主要有：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量： 　　（2）影响居住房地产个别因素主要有：建筑结构、类型和等级：装修；设备与质量；质量；朝向与楼层。 　　注：主观题答案仅供参考 　　6、（1）涉及的行业多。 　　（2）非标准厂房多，单价相差大。 　　（3）要区分设备和建筑物的造价。 　　（4）受腐蚀的可能性大。 　　注：主观题答案仅供参考 　　7、（1）房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。 　　（2）市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最