2008年第3季度成都楼市走势分析-19DOC.doc

2008年第3季度成都楼市走势分析 　　08年第三季度土地供应市场 　　2008年3季度成都市土地市场共发布土地拍卖和挂牌宗地144宗，共计9861.37亩。其中，主城区（五城区和高新区）22宗，共2444.71亩；其余122宗土地分布在各郊区（县）范围内，共计7416.66亩。 　　9月份土地供应量最大 　　2007年3季度成都供应土地144宗，共计9861.37亩；其中，7月份供应土地45宗，供应面积为3266.29亩；8月份供应土地54宗，供应面积为2257.73亩；9月份供应土地45宗，供应面积为4337.35亩。 　　工业用地供应比例占49% 　　城南、双流土地放量，停车场用地惊现主城区 　　土地整体平均规模68.48亩/宗 　　08年第三季度土地交易分析 　　1、总体情况 3季度共交易土地80宗，成交面积6953.17亩，成交土地平均规模为86.91亩/宗，总成交金额为301472.37万元，成交土地平均价格为43.36万元/亩。主城区（五城区和高新区）成交土地17宗，成交土地面积1991.39亩，平均交易单价为117.14万元/亩。 成交特征分析 　　区域成交量分析—郊区（县）交易放量 　　7月份成交量最大 　　土地规划用途－工业用地占49% 　　成交价格——各区域土地均价低迷 　　小结：结合整体情况分析，第三季度成都市土地交易市场有三个比较显著的特点：第一，供销两旺。第三季度供应土地9861.37亩，成交6953.17亩，供销比约为1.42：1。第二，土地价格下降幅度巨大。工业用地面积大，价格低，拉动整体区域均价下跌。第三，郊区（县）土地市场供应量大。从3季度土地市场的区域供销情况分析，郊区（县）土地市场已占成都土地市场的主体。 　　07、08年第3季度土地市场同比分析 　　土地供应量情况 　　数据显示，08年第三季度与07年第三季度相比，土地供应宗数增加了46宗，同比上升46.94%，土地供应面积增加了2132.01亩，同比上升27.58%。 　　土地成交量情况 　　2008年第三季度与2007年第三季度相比，2008年第三季度成交土地80宗，同比上升11.11%；土地成交面积6953.17亩，同比上升13.96%。08年三季度单是城南一宗海洋乐园用地，就超过1000亩，大大提升了土地成交量。07年三季度主要以商业、住宅用地为主，而08年三季度工业用地增大，而住宅几乎为0，主城区已向三环外开发，预示着大量开发之后，未来几年内新建商品房供应将变得紧张。 　　土地成交价格变化情况 　2008年第3季度成交土地可开发量情况分析 　　总体情况分析，约为838.97万㎡ 　　不同物业类型可开发量情况 　　不同区域可开发量情况 　　第四季度土地市场供应与需求状况预测 　　1、 08年第4季度土地供应量预测 　　08年第4季度土地成交量预测 　　注：（1）由于郊区（县）土地信息相对分散以及信息发布时间问题，本报告中部分数据与当月报告数据存在差异。 　　（2）文中成交土地可开发面积根据宗地其（拍卖或挂牌）公告规划容积铝计算，当容积率为 ≦X时，取最大值X，当容积率为≧X时，取最小值；没有明确规定容积率的宗地则参考其周围区域成交的同性质用地容积率计算。 　　新盘市场分析 　　住宅供应总况 　　1、供应量 　2008年第三季度，成都市新增住宅项目129个，相比去年同期增加约19.44%；而新增供应面积346.11万平方米，相比去年同期减少了48.74万平方米，下降幅度达12.34%。新增住宅楼盘平均规模仅2.683万平方米，和去年相比明显减小。这是由于今年第三季度住宅项目在开盘形式上有所变化，不光分批次、分栋推出，有的楼盘一个批次也会分成几次推出，所以每次供应量很少。 　从城郊供应对比来看，2008年第三季度，主城区新增住宅供应略大于郊区，占整个市场新增供应的52.14%。 　　2、区域分布 　　区域分布情况，主城区内城西仍是供应量最大的区域 　　环域分布情况（主城区），主要集中在2-3环区域 　　住宅类型，电梯公寓占到了绝对主导地位 　　4、建筑类别，高层项目供应比例为48% 　　5、销售价格 　　2008年第三季度成都市新开住宅楼盘的整体均价为6291.2元/平方米。其中主城区价格为6773.3元/平方米，郊区新盘的销售均价为5701.3元/平方米。 　　区域价格分析 　　环域均价分析 　　供应特征 　　户型 　　由于产品类型多样，定位不同的产品的主力户型存在较大差异，总体来看，市场上产品的户型都在往紧凑实用的方向靠。成都的住房需求仍以解决实际居住的经济型住房为主， 60-110㎡之间的房子是现在需求的主流面积区间。而面积在50㎡以下的