上海城市市场月报2008年4月.pdf

2008.04 上海房地产报告 SHANGHAI REAL ESTATE REPORT 市场报告 易居视点 认识 如果我们作一个“房地产最关注话题”的民意调查的话，“房价”问题一定会是最受关 注的话题之一，甚至排名首位也不会令人意外。 房价涨时会关心，何时会跌？还会继续涨多久？房价跌时会关心，何处为底？何时上 扬？已买房的人永远会认为房价还未见顶，而没买房的人永远会呼喊房价太高。 “您认为房价是会涨还是会跌？”无疑是经典中的经典 但是，当频繁提出这个问题时，提问者又有多少能真正认识“房价”？ 4 月份，上海一手商品住宅均价在一片喊跌声中达到了 15692 元/平方米，环比 3 月份的 12809 元/平方米，增幅达 22.5% 。相信许多人听到这个数字都会惊呼上海房价仍处于“快速 的上涨”，调控政策是不是又该有所动作了？ 如果真的因此而产生这样的想法，即便不是无知，至少也是不识。对“房价”毫无认识。 报价、成交价；成交均价、中间价、中位价、价格指数；全国价、全市价、全区价、板 块价、个案价；商品房价、商品住宅价、公寓价、别墅价、动迁价……那么多的“房价”在 不同的组合中可以产生更多的“房价”。房价指标如此复杂，是房地产产品非均值特性所决 定的。 上海一手商品住宅均价，包含了上海从 2000 元/平方米——100000 元/平方米；从一楼— —50 楼；从金山公寓——世纪公园独栋别墅的所有市场化销售的住宅。跨度之大、包含之 广，在不研究成交结构变化便妄言上海房价仍在“快速上涨”，恐难掩武断或哗众取宠之嫌。 我们不否认，目前上海有不少楼盘正在涨价，但我们更不能忽视上海也存在不少楼盘有 降价或打折的现象，任何因此而预言房价大涨或楼市拐点都是认识不清的表现。 普涨、普跌、涨需要调控、跌就是拐点……这些“认识”都是需要改变的。成熟市场中， 高品质楼盘会涨、低品质楼盘会跌；性价比高的楼盘会热销、性价比低的楼盘会滞销……这 些才是常态。 无论是业内专业人士还是业外的房产交易人群，都需要对房地产有“足够的认识、正确 的认识”。而这，正是易居价值之所在！ 或许有一天，在真正认识“房价”后，就不会有人问“您认为房价是会涨还是会跌？” 目录 前篇 概览 5 数字楼市 5 本月关注 8 数字楼市 19 中篇 综述 35 第一章、市场概况35 一、经济环境35 二、投资开发39 三、市场概况41 第二章 土地市场54 一、重要资讯54 二、动态评述54 第三章 住宅市场58 一、市场解析59 二、二手住宅市场75 第四章 办公楼市场82 第五章 商业市场89 后篇 各区域市场分析 102 宝山区月报 102 长宁区月报 114 奉贤区月报 124 虹口区月报 130 黄浦区月报 140 静安区月报 150 卢湾区月报 160 嘉定区月报 167 金山区月报 176 闵行区月报 182 南汇区月报 193 浦东新区月报201 普陀区月报209 青浦区月报220 松江区月报229 徐汇区月报238 杨浦区月报247 闸北区月报259 前篇 概览 数字楼市 土地市场（3 月） 挂牌宗数：8 幅 成交宗数：2 幅 成交金额：12.918 亿元 出让面积（净）：18.579 万平方米（279 亩） 可建规模：24.47 万平方米 每亩单价：463 万元/亩 楼面地价：5279 元/平方米 商品房市