中山市1-5月房地产开发市场分析（7.12）.doc

中山市1-5月房地产开发市场分析 ——客欲动而跌难止 风雨急却黎明时 报告概述： 上半年，中山楼市整体受大市场环境影响，观望不断，量价齐跌，降价打折、优惠特价、装修送礼等各种手段和营销活动让整个低迷市场凸显阴云弥漫。中山楼市实际成交价格，在经过两个季度连续下调后，基本上回复到了一个相对理性水平的市场，在经营开发成本和客户预期心理双重均衡力作用下，市场可能还存在一定时期的滞胶状态，黎明前的阳光尚要突破急剧的风雨。 纵观中山市1-5月房地产开发市场数据和行情，楼市销售量、销售总额、局部价格均呈现较大幅度的下降趋势，整体成交均价也呈现出一定的下跌趋势，但房地产开发投资仍保持持续增长，商品房空置面积整体呈现减少趋势，房地产市场进行了理性调整，挤压掉了2007年高涨的泡沫，在历经这一轮调整和洗礼后，中山房地产趋向良性发展。 阳光总在风雨后，相信历经市场考验和洗礼后，开发投资、消费市场双方更加理性，市场购买信心回复正常的时期已经不远。 报告目录： 开发投资 施工规模 竣工面积 期房销售 房价趋势 空置面积 贷款和资金来源 八、分析总结 开发投资——房地产开发投资大幅增长34.9%，今年各月投资增长出现较大波动。 1-5月，中山市全社会固定资产总开发投资163.03亿元，比去年同期130.97亿元实际增长24.5%；其中，今年1-5月全市房地产开发总投资83.51亿元，占全社会固定资产总投资的51.2%，比去年同期61.91亿元增长34.9%。 与去年相比，全市房地产开发投资仍继续坚挺增长。但房地产形势虽不容乐观，开发投资缺乏后劲，房地产各月投资不断出现波动。 附中山市1-5月房地产各月投资增长图 从今年房地产各月投资情况来看，一月、三月、五月三个月均比上月投资增长，二、四月投资额环比呈下降趋势。可见受一线市场影响，市场资金紧张，销售不景气，直接导致开发投资不足。 施工规模——同期房地产施工规模呈现持续扩大趋势 今年1-5月，全市商品房施工面积达1554.88万㎡，比去年同期增长52%，实际施工规模增加529.08万㎡，房地产在建施工并不因市场成交低迷而热情减退。 近三年1-5月同期房地产施工规模分别呈现持续扩大的发展趋势，市场供货能力持续增强，产品竞争加快。 竣工面积——建设施工减缓 竣工量跌至低谷 前五个月，中山全市商品房竣工面积89.92万㎡，与去年同期相比，竣工面积总量下降11%，净减11.05万㎡。 从2008年各月房地产建设竣工面积来看，下降趋势非常明显 参数 月份 1月 2月 3月 4月 5月 竣工面积 30.12 29.05 9.11 17.24 4.4 竣工增长量 -4% -69% 89% -74% 由于房地产形势的不景气，开发商人为放缓了建设开工的步伐，在等待市场的回暖。同时，进入4、5月以来，珠三角地区接连不断阴雨天气，也延误了不少项目的工程进度，都导致5月竣工量跌至低谷，不足5万㎡。 期房销售——商品房总销售量同期相比大幅下降 各月销售量均有较大回落 今年1-5月，中山市全市共销售商品房115.64万㎡，比去年同期相比大幅下降36.2%，少销售65.61万㎡。受整体市场环境影响，期房销售量已经跌至近年来同期最低点。 从各月销售情况看，比上一年均有较大回落， 房价趋势——本年度各月房价持续下跌，第二季度成交均价理性回归。 2008年前五个月，中山市共销售商品房面积115.64万㎡，销售金额52.64亿元，与去年同期相比，分别下降36.2%、13.85%。5月销售均价环比上月下跌3.8%。 从2007年至今，中山市房地产市场销售均价整体呈现上涨趋势，07年第四季度房地产销售均价最高达到4852元/㎡，创下各季度最高；步入2008年来，前两季度房价均连续下降，分别下跌385元/㎡和46元/㎡，下跌率分别达7.9%和1.0% 中山楼市实际成交价经过两个季度连续下调后，基本上回复到了一个相对理性水平的市场，受经营开发成本和客户预期心理双重均衡力影响下，市场可能还存在一定的滞胶状态，要延续一定发展更加稳健。 空置面积——商品房空置量与去年同期基本持平，历史上同期空置量不断小幅减少。 截止2008年5月，中山市全市共空置商品房面积152.5万㎡，比去年同期151.63万㎡相比，商品房空置量基本持平。近五年同期空置量呈现一定的下降趋势，历年商品房空置不断小幅减少。 贷款和其它资金来源 1—5月，中山全市房地产开发资金共83.51亿元，同比增34.9%，其中来源：国内贷款13．36亿元，同比减少 18．37％；利用外资2．51亿元，同比增105％；自筹资金 23．38亿元，同比增长47．58％；其他资金来源(定金及预收款)44．26亿元，同比减少22．17％。 分析总结： 楼市销售量、销售总额、局部价