中原2007上海万科蓝山小城营销思路建议.ppt

* 蓝山社区配套 文化生活 + 基本生活功能 4000㎡商业中心 净菜场、蓝山小厨、洗衣房、罗森便利 、棋牌、休闲活动中心 时尚休闲运动会所——鸿艺会 室外网球场、健身泳池及各式运动设施,瑜伽房、跳操房、乒乓球、桌球房、游戏室、专卖店 蓝山文化艺术会所 设艺术展览区与艺术阅览区，时尚艺术的活动区 社区内部功能与区域城市功能有效结合 大碧云社区配套 教育+医疗+购物+…… 教育 小学——中福会幼儿园 中学——协和国际学校+平和双语学校 大学——第二工业大学、杉达大学 医疗 浦东新区妇幼保健医院 、瑞东医院 购物 易初莲花、家乐福、美格菲俱乐部、OBI超市 有效结合 2、配套 * 3、建筑 建筑设计理念 设计机构—加拿大CPC设计公司 世界著名建筑大师 Arthur Erickson 领衔 源自最适宜居住的城市加拿大温哥华 源自国际最新的居住理念 Arthur Erickson 加拿大最伟大的现代主义建筑大师 设计理念 简约、精致、严谨科学、追求内涵与品质 崇尚塑造功能、生态、艺术结合的生活空间 著名作品 美国圣迭戈传统中心 美国华盛顿玻璃博物馆 加拿大驻华盛顿大使馆 * 3、建筑 建筑风格：含蓄内敛、现代简约 建筑特色： 原质材料，更显粗犷自然的风格 （清水混凝土、防腐原木、石材） * 3、建筑 建筑特色： 运用大面积落地窗，结合花园、阳台、露 台等半开放空间，室内空间与自然完美衔接 * 4、户型 户型空间特色： 180M2—250M2灵活空间—实用超值； 富有变化的挑高层—增加情趣空间； 木质开放式前置延伸平台—空间延续而流动； 80M2—180M2大比例赠送露台花园—充分享受别墅生活 * 5、景观 自然景观 原生态的自然河道与自然野趣的园林绿化 + 原创艺术景观 艺术雕塑景观 “飘”：此处世界，彼处世界 （表达对物质和精神“幸福生活”家园的找寻 ） = 生态、自然、艺术的生活情趣 * 6、价格 三级市场房源由于受到交易税方面的影响，价格比二级市场价格高出10%，对新房销售形成一定利好 二级市场 数据来源：上海市房地产交易中心 一期 物业类型 均价 销售率 一区 双拼、联排 10992/㎡ 99% 二区 双拼、联排 11948/㎡ 71% 三级市场 数据来源：中原统计数据 总套数 买卖单 租单 均价（元/㎡） 总价（万） 装修 毛坯 装修 毛坯 106 60 46 14000 12900 207-450 176-273 三级市场挂价高出10% * 6、价格 蓝山目前的价位： 12000元/平方米 蓝山目前售价仅处于浦东联排别墅售价的中位水平 蓝山与碧云社区目前公寓售价一般为1.5-1.6万元/㎡，叠加双拼别墅售价为2.2-2.5万元/㎡仍有一定差距 2006年上海联排别墅分区域价格情况 * 7、附加价值 万科品牌高地 浦东阵营 ★万科浦东品牌高地 三、定位 * 1、SWOT分析 S 产品本身具有一定的领先和独特性 简约自然的居住理念有很强的吸引力 目前的定价仍具有一定的优势 万科的品牌影响力 W 周边配套不太完善 社区居住氛围不足 近期营销推广力度不足，市场反应平淡 O 别墅需求将保持强劲增长 区域别墅供应比较有限 随着后期深蓝独栋的推出，对整个项目品质具有提升作用 中原VIP服务 T 环境污染问题对客户造成心理阴影 07年进一步稳定和加强前期宏观调控政策，以及后续调控政策尚未明朗，对整体市场和消费心理都有一定影响 投资渠道多元化，削弱了部分置业升级和长期投资的需求 * 中产阶级国际化艺术生活典范 2、项目定位 * 3、客户定位 基本特征 30-45岁 多为3-4口之家 有车族（20-40万车系） 家庭总资产约在120-150万之上，家庭年收入约在45-60万范围内 关注自我社会形象，具有精英化心态，拥有中上层社会地位 * 3、客户定位 共 性 区域 职业背景 置业目的 特 点 第一梯队 对项目风格能够产生天生的共鸣和欣赏 追求简约生活方式；注重生活品质 与国际接轨；接触时尚，偏好艺术并具有一定的鉴赏力； 有闲钱，对喜爱品牌有较高忠诚度 财富积累较快 陆家嘴 投行、外资金融机构、律师事务所的中高级经理人和专业人士 第一居所 有别墅居住体验，海外经历，多为新上海人； 消费观念成熟，对于自己的喜好和消费选择非常确定和自信，在同年龄和圈层中属于意见领袖； 善于投资理财 杨浦 高校教师、建筑行业专业人士、创意产业人士 第二居所（SOHO） 多为文化、设计、艺术界人士； 时间自由，需要从事创作工作的空间； 消费观念属于冲动型，愿意为自己认可欣赏