2011年西安万华商业综合体物业规划4.pptVIP

* 后续：基于商House引入下的思考 1 2 关于商House的市场操作案例。 关于底商及商House物业之间的影响处理。 3 关于商House体量及打造建议。 ——关于商House的市场操作案例 关于商House—— 150 变种的LOFT 产品形式 商HOUSE:作为商业面积的一部分，功能多元化的LOFT寓所 “商HOUSE”实质上是把一部分商业面积，转换成商务、投资、个性居住功能，通过对商业面积的如此弹性处理，有效地降低了开发商的投资风险。 商House的定义要素—— 流动性，户型内无障碍，透明性，减少私密程度； 开放性，户型间全方位组合； 艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 目标客户的定义：城市创意阶层 高知新族行业共性：源于个人创造力、技能与才华的活动为主流，透过知识产权的生成和取用，这些活动可以发挥创造财富与就业的成效。我们的口号依然是：“生命活力因创意而存在！” 共有的人生观：充满原创活力，具备丰富的想象力和创造力；具有国际大都市心态，对世界上的各种人流、物流、信息流、金融流、文艺流、时尚流能够融会贯通；具有坚忍不拔、义无返顾的创业精神和对新知识、新思想、新文明的追求和创造。 对生活持有的态度：对不同的文化有很强的包容力，非常具有商业素质；永远追求品位，追求合理，追求最先进也最合乎人性的规则；可以将生活安排得不可思议的精致和实惠。 对待金钱的态度及原则： 体验消费，需要产品人性化；更新的价值观念，接受最新的科技手段；挑选住宅时对建筑本身有视觉冲击要求，对硬件设施有档次要求；品牌消费的生力军；有实力满足个性化消费，关心舒适、安全、豪华；追求时尚；认同高科技等同高消费 客户 特征 万科城的启示： 周边的高新科技园给商House创意型产品带来了有效的客户 市场检验：销售情况良好，最终实现近6000元均价，明显高于普通住宅。近150套单位，4个月消化完毕。 客户以周边年青客户为主，华为等科技园客户占到25％，同时存在一定比例的投资客（近30％） 商House物业沿社区中心的愿望湖呈弧形排开 商House案例1：深圳—万科城 商House：一房一厅，主力68平方米，再加送约20平方米的阁楼 海上海的实践： 充分利用上海文化产业的发展发展创意型住宅 根据现代创意产业的商务性需求，实现集创意商业街、创意LOFT和生态居住区三大物业形态的地产项目，以创意族群“MO”（中文意为移动办公）为首要客户群体，营造出一个兼容创新意识、艺术气质、文化经营、生活魅力的风尚空间。 创意住宅 创意LOFT（商务公寓） 创意商街 市场反映良好，多为设计类、广告类、艺术类的客户 商House案例2：上海—海上海新城 商House案例3：广州—奥园·小资天堂 大型餐饮区域 商住办公区域 占地面积：9902.2平方米； 商业面积：32000平方米； 总户数：467户 户均面积：70平米，加上赠送在80-90平米之间 主题广场 底商：除主题广场外，底商业态以休闲、无烟餐饮业态为主 结构打造：整体以3+1结构打造 一层为底商物业，进深10米，面宽4-7米，主力面积在40-70平米之间； 二层以上为商House物业，其中第二层为平层独立单元出售，3、4层为复式独立单元出售。 商House 商House 底层商业 对于商House物业的案例启示—— 1、周边有较为强劲的潜在客户群体支撑，特别是高新产业客户群体及创意产业客户群体。 2、客户对改物业类型需求弹性较大，作为商业物业的补充性产品，商House总体规模和户型单体面积不宜过大。 3、通过合理规划手段避免底商形态（特别是大型中餐业态）对上层商House物业的过度影响。 ——关于底商及商House物业之间的影响处理 通过对局部的商家规划手段，避免底商物业（特别是大型中餐饮业态）对上层商House物业的影响 250m 大型中餐饮 商House 商House 100m 100m 大型中餐饮 底商与商House物业应该的处理： 业态规划——把大型中餐饮业态放置于端头打造，中间业态以无烟餐饮及其它休闲业态为主； 技术手段——同时通过其它技术手段来达到控制中间业态的目的，如缩小单铺后场面积（中餐饮业态后场面积需求至少是店铺面积的1/3）、户内打造不预留烟道等手段来达到控制中间业态不出现大型中餐饮的目的。 ——关于商House体量及打造建议 市场客户表现上看，需求面积主要集中在120-160平米及200-250平米两个面积段，结合项目本体条件，商House物业适当加大面宽，增加实用舒适度和尺度感。 面积及体量建议—— 8m—10m 14m 11m 8m 第三层：110-140㎡ 第四层：90-110㎡ 第五层：60-80㎡ 销售建议—— 第三层单独作为一个单体销售； 第四、五层作为一个单体销售。