2006年南京湖西街地块可行性研究下.ppt

南京土地竞争度表 河西住宅销售价格及趋势分析 商品房住宅销售均价稳步上扬，楼市持续回暖； 河西土地价格走势变化较大，并未形成影响商品住宅销售价格的有力因素。 河西市场存量土地分析 2003年河西地区合计出让面积为115.76万平米，可建面积在220万平米左右，而当年商品住宅的销售量在100万平米左右； 2003年出让的土地经过开发建设，在2005年左右集中上市供应，据不完全统计，河西目前共有50多个楼盘在售，是主城区内项目供应最多的区域； 河西北部地区的商品房供应量逐年缩小，开发热点已从纯住宅过度到酒店公寓。中部地区由于大量类似产品集中上市导致竞争较为激烈； 市场以存量土地消化为主！ 近期土地出让案例 案例一：编号2006G07地块，南京自国土招牌挂以来单幅地块竞拍轮数最多，高出底价最高的一场 案例二：编号2006G32地块，一举超越顺驰地块，成为奥体板块的新一代地王 土地市场总结 湖西街地块的出让将无法避免的带来一场激烈的竞拍竞争！ 支持点 用地性质； 地块面积在5—10㎡万 容积率1.45—2 区域供应稀缺，需求不断上涨 净地出让 楼市继续回暖，价格继涨 地产大鄂频繁关注南京 房地产价格上涨直接导致土地价格上涨 异同点 政策性因素，宏观调控期间对前景定位不明 市场竞争激烈的总价在1亿元左右 政府对房地产开发管理条例的完善对开发商融资渠道的影响 地块经济评估 地块经济评估简述 壹级市场角度定价分析 市场需求成本法计算 地块挂牌指导型策略 近期土地出让案例 报价底线2500元/㎡ 区域市场近期已成交的土地分析，楼面地价区间为2500元/平米——3300元/平米之间 政府所能接受最低楼面地价为2500元/平米 地块资源稀缺性提升楼面地价到达3000元/平米 土地出让案例分析 容积率与地价关联性较大。已成交地块容积率越大，土地单价越高； 目前周边区域市场土地均价为366万/亩左右，平均楼面地价2850元/平米； 土地拍卖竞争较为激烈，竞争轮次有甚至达到27轮之多的； 区域土地市场楼面地价区间为2500元/平米——3300元/平米之间，容积率越低楼面地价越高，容积率与楼面地价成反比； 土地成交价格加上各种开发成本后单价基本与现在区域市场项目的销售均价一致； 从出让地块价格与目前时间点商品房销售价格比较，近期出让地块上盖商品房加上成本和一定利润之后，其销售价格需要高出目前销售均价的10%左右。 市场成本法推算依据 销售价格判断 本地块预计销售周期约为3年，估计2008年初公开，2010年左右销售结束 本地块上盖物业整体销售均价在7000—7500元/平米； 地价上限：销售均价7500元/㎡ 市场价值：销售均价7000元/㎡，350万/亩 地价下限：楼面地价2500元/㎡ 策略分析 策略一：低报价、高溢价（280万/亩报价） 优势：高溢价返还，减少土地成本 劣势：政策性风险，高溢价可能无法返还 策略二：高报价、“零”溢价（400万/亩） 优势：有效回避激烈竞争，增加成功拿地的几率 劣势：完全透支未来土地增值收益，导致成本过高，市场风险较大 策略三：市场报价、少溢价（350万/亩） 优势：可以减少部分竞争，同时可以获得返还的溢价部分 劣势：会有竞争，拍得地块成功几率缩小 策略四：以毛地形式出让 优势：可以有效回避竞争，降低土地成本，增加项目投资的利润率 劣势：拆迁可能会比较困难，增加拆迁费用，导致开发成本增高 最佳策略方案组合 首选：策略四 以毛地形式出让 次选：策略三 标准报价、少溢价（350万/亩） 不推荐策略一和策略二。策略一有较大的政治风险。策略二对项目运作的资金和管理等要求很高，利润率会比较低。 感 谢！ * 住宅用地的比例超过全市土地供应总量的75% ，目前我市的房地产市场还是以满足市场正常的居住需求为主！ 单幅土地面积在5—10万㎡，总价在1—1.5亿之间，总体来看单幅土地面积与总价有下降的趋势！ 城市平均楼面地价和地块的平均容积率呈逐渐减少的趋势，说明土地供应日趋郊区化，市区内、配套成熟的土地供应逐渐稀缺化！ 2 5.23 52.32 70.24% 189700.8 133249.93 10 ≤100 1.45 5.25 115.44 56% 222464 124980 22 ≤40 1.43 2.68 45.88 46% 88288.5 40230 16 ≤30 1.38 7.58 121.22 27% 254893 68727 16 ≤20 0.74 17.89 321.94 10.59% 309162 32740 18 ≤10 平均 容积率 地块平均 面积(万平米) 成交面积 (万平米) 溢出 幅度 成交底价(万元) 溢出金额(万元)