2011年合肥万达广场营销策划提案1.ppt

HOPSCA是否对客户有吸引力？ 如果以产品对产品，那我们必定会遇到两大核心问题。 第一个问题：市场竞争 仅项目周边就有 两大强劲的竞争对手虎视眈眈。 以产品对产品的必定陷入白热化的市场竞争之中。 华侨广场： 总建筑面积；13.8万平方米（暂定）； 容积率：6.75， 绿地率30%， 停车位1307个。 信地·城市广场： 总建筑面积95万平方米； 其中商业、商务面积58万平方米, 由Shopping Mall、家居mall、服装mall、星级酒店、高端商务写字楼、和商业步行街、24万㎡住宅组成 第二个问题：形象同质问题 “合肥中心，城市代表” 体现是项目的姿态与地位。 正式落地推广还是脱离不了“H+O+P+S+C+A”的产品本质。 我们不仅要去费力解释何谓HOPSCA，更要面临同质竞争的困境； 毕竟，没有多少客户可以专业地判断出本项目相较“信地城市广场”及“华侨广场”的优势所在。 破题之道： ——洞察客户 从而树立一个明显区隔市场的项目形象。 万达广场的三大类客户群： 产品类型 物业状态 客户属性 六星级威斯汀酒店 万达持有 —— 购物中心 万达持有 —— 超甲级写字楼 出售 写字楼客户 豪 宅 出售 住宅客户 步行街 出售 商铺客户 酒吧街 出售 客户购买心理洞察1：写字楼客户 产品卖点 市中心地段优势、地标性建筑、项目高品质、万达品牌 完善的配套价值、合肥中心地标象征价值、办公舒适度 占据市中心，展现企业实力、提升客户信心 拥有代表合肥行业领袖的标签 产品价值输出 客户利益点 客户购买动机 客户购买心理洞察2：豪宅客户 产品卖点 万达品牌、高产品品质、城市级配套、市中心地段价值 品质保障、生活舒适性、交通高通达性、娱乐、生活的便利性 占据市中心、城市标志建筑的身份感、炫耀感 拥有代表合肥城市翘楚标签 产品价值输出 客户利益点 客户购买动机 客户购买心理洞察3：商铺客户 产品卖点 万达品牌、市中心地段价值、万达城市广场项目品牌价值 高人流量保障、低经营风险、高投资回报率 体现了个人实力与眼光 拥有代表合肥财智达人的标签 产品价值输出 客户利益点 客户购买动机 写字楼客户 拥有代表合肥行业领袖的标签 豪宅客户 拥有代表合肥城市翘楚标签 商铺客户 拥有代表合肥财智达人的标签 客户购买动机 拥有代表城市的标签 客户核心需求 成为城市代表 沟通策略 明确的共识: 万达广场——合肥城市标杆性作品 土地 产品 万达广场是否有资格承担城市代表的历史使命 品牌 土地 展示城市雄心的地标性区域 1. 象征价值：合肥城市的三大发展轴线的交汇点 2. 商业价值：城市两大主要商圈的的汇聚点 3.居住价值： 毗邻两大轨道交通的换乘中心 城市BTR交通系统的必经之路 4.人文价值： 合肥历史与文明的发源地 5.情感价值： 记载城市骄傲的“荣耀堂” 淮河路和四牌楼商圈：合肥最完善、最具影响力的综合性市级商圈。 马鞍山路家乐福商圈：以新都会广场为核心的区域型商圈。 1.象征价值：合肥城市的三大发展轴线的交汇点。 长江路：安徽第一街，合肥城市发展中轴线。 芜湖路：城市东西大动脉，又是城市重要的景观与人文大道。 马鞍山路：汇集大量高端居住区的城市新兴高尚人文居住轴线。 2. 商业价值：城市两大主要商圈的的汇聚点。 3.居住价值 ①两大轨道交通的换乘中心 1号线：天水路——徽州大道 2号线：长江路/长宁路——长江路/大众路 ②BTR交通系统的必经之路 长江中路为设置的四条公交专行线之一，其与马鞍山 路形成重要交汇点。 4.人文价值：合肥历史与文明的发源地 地块东侧毗邻国家4A级旅游景区包河公园，西侧为合肥的“母亲河”南淝河环绕。 “蜀山淝水”就是合肥的“形象代表”，老百姓世代择水而居，淘米洗菜，饮水灌溉。古往今来，南淝河使合肥尽得舟楫之利，多少货物贸易源于斯，多少家乡有为青年从淝上走向世界也源于斯。 包河公园是为纪念北宋著名清官包拯而建，属国家4A级旅游景区。主要由包公祠、包公墓、清风阁、浮庄等景点组成。深厚的文化底蕴，优美的自然环境。 该地块自诞生以来， 在上世纪80年代，美菱冰箱曾经在全国也红极一时， 为合肥带来了无数的荣耀与辉煌， ——其代表的就是 “合肥城市的骄傲”。 5.情感价值：记载城市骄傲的“荣耀堂” 城市综合体 六星级威斯汀酒店 ——城市地位的代表 豪 宅 ——城市人居的代表 产品 万达广场 超甲级写字楼 ——城市形象与城市智慧的代表 购物中心 ——城市品位欲望的代表 步行街 ——城市品位与生活态度的代表 酒吧街 ——城市活力与魅力的代表 推动城市发展的城市升级引擎 六星级威斯汀酒店 合肥第一家六星级酒店。 威斯汀在上海、北京、广州之后，落户的 第四个城市。 在这