晟基顾问2010青岛某别墅项目营销推广方案.ppt

目前，青岛市别墅市场主要集中在惜夏板块、温泉镇板块两个区域，另外，即墨市区板块、西海岸 沿海版块也有部分别墅项目，但版块发展尚不成熟。 对于项目竞争，主要从两层面来看：一个层面为板块竞争，则主要以区域的定位、后期发展总体潜 力来对比，或可形成一定的客户分流。但从别墅销售角度看，产品的竞争主要存在于另外一个层面，即 区域内部竞争。 区域开发截至目前40个月，千禧国际村、百福山庄、百通香溪庭院共销售别墅18.3万平米，748套，实现销售13.9亿，平均每月销售不足20套，销售额3500万。 百福山庄共销售249套，销售面积7万平米，实现销售额4.84亿，平均每月销售额1200万，销售均价6987元/平米。另2009年，销售近2亿，平均每月1650万 百通香溪庭院07年5月正式开盘至今共销售384套，销售面积9万方，实现销售额7.5亿，平均每月销售额2000万，销售均价8268元/平米。2009年目前共实现销售逾4亿。平均每月3500万 从区域内产品看，产品分化较大，山水太和月光为纯独栋社区，400万以上的总价要求，使其存在独立的客户需求。财宝山庄由联排、双拼组成主力户型250、320平米，主力总价200万、300万。 从区域外看，2010年惜夏板块与温泉板块的博弈还将继续，2009年惜夏板块取得了绝对的优势，2010年在温泉镇几大项目同时冲击下，能否继续这种优势惜夏板块的区位联合炒作势在必行。 市场启示问题 根据千禧别墅地理条件、资源状况、品牌背景，决定了它在“享受消费”、” 资源消费“、“品质消费”的较大发挥空间。 优点：有意境、淡泊高远、文化感易给产品加分 不足：相对冷清、沉闷、欠缺生活感，推广上容易出现叫好不叫座的状况。 对产品规划的影响: 纯粹的中式风格很注重山水园林的打造，相对项目的品牌任务与销售目 标， 大手笔、精力的投入并不适合本项目。 而符号化的传统中式，大多出现在南方，因其与北方的审美习惯具有一定差 距。 优点： 在传统中式格调上，增添了现代建筑的元素，既归属了中式形态、又容易被现代人所接受。 不足： 如果没有精神价值的支撑，外加中式形态的“不纯粹”，容易变成“四不象”的符号建筑。 对产品规划的影响： 缺乏精神内核，产品规划难以形成章法。 我们要创造的中式 不仅是具有时尚元素、中式意蕴的建筑符号 更是含有精神品格，能够满足目标客群心理向往的精神栖地 真正适合中国人居住的、满足追求更高品质、更开阔眼界的中国房子 客群精神所需转化为产品诉求 国学精神 一种汲于中国本源的文化精神，融汇了儒学、道学、易经等中国智慧，并成为可 延展到现代生活，融入于产品规划，代言一种适应时代的生活智慧与人生哲理。 国学墅 不是传统中式的黑白压抑，而是积极创新、进化，汲取现代审美的温暖色泽、时 尚有型。 不是印象中式的冷清自闭，也可以是凝聚多元风情的浪漫奔放，以西方的工法技 术，打造中国式的舒适自在，凌驾于普通的欧风西韵楼盘之上。 不是常规中式的传统拘谨，也可以是融合国际视野的时尚感，并因其本质不变的 中国内涵，显示出更恒远的时尚性，与积极向上的开拓性 以国学为原点 我们对产品有六大亮点建议 多重围合——园中藏院 院中映园 在不动用大资本造山造水的前提下，强调中国园林的文化意蕴，以唐 诗来做表达主题，融入以树、石、沙的意境园林营造中。如孤树与奇石、 水纹沙与群石、石板路与篆刻的唐诗等。 尽量打破中式园林的恬静感和沉闷感，制造多个有文化张力、戏剧性 的艺术景设，让景观不仅有观赏性，更有启迪心性、触发哲思的动态意义。 同时，在建筑群中穿插以小树阵围合的口袋院落，带来邻里交流的新 平台，增加社区的和睦度与客群的向往度。 无论时空怎样的转换与演变，人们始终渴求一种根本性的文化归依。 根植在中国人血脉里的生活趋同、心理积淀、文化认同，不是欧风西韵能 满足的。 并非中国传统复古建筑的 重现，而是提炼中国精神内核 的东西，融入千百年来中国人 居的智慧，与现代中国人对舒 适生活的最高考量，运用现 代的建筑手法，让中国建筑元素 变的很时尚，真正的让民族的 变成国际的。 合院联排之亮点 在联排别墅里，每家有庭院已是平常，但庭院确实是联排很大的购买动因，因此建议在“院”落主题上做创新，让院落以多取胜。 1、大胆舍弃一部分景观面积，将每家庭院做大，可按生活爱好，以装修软性分隔为两个小庭院“家庭博物馆”、“会客庭院”等。 2、每家后院做装修式围合设计，形成“生活后院”。 3、在户型中央做中庭，提供让家人