合富辉煌长沙博宇地产会展中心西侧项目前期开发定位.doc

合富辉煌长沙博宇地产会展中心西侧项目前期开发定位 合富辉煌房地产 2006年5月 项目开发定位总纲 PART1 市场结论回顾 PART2 项目本体分析 PART3 项目开发定位 PART4 住宅产品的定位及户型配比 PART5 商业产品的定位及面积配比 PART6 经营定位（总篇章里书写） PART7 业态组合及比例（总篇章里书写） 河西板块——自成体系，自给自足 中心城区板块——传统中心，地位稳固 城北板块——传统落后，目前在突破之中 城东板块——天时地利，势头强劲 城南板块——潜力巨大，全城关注，蓄势待发 长沙总体市场格局分析之结论 住宅市场分析回顾 关键词： - 外围化 - 城南潜力巨大 - 与中心城区、城东板块的竞争关系强 各板块特征综述： 劳动路以南的热点楼盘造成截流之势，竞争强 高质素楼盘频繁涌现，对市区外流客户造成分流之势，竞争强 区域市场竞争分析之结论 住宅市场分析回顾 关键词： - 两大区域，形象迥异 - 精品少，价格低，有前景无配套 - 区域楼盘的两种发展模式 - 主流客户主流需求 1、两大区域：芙蓉南路沿线为传统城区与新城区的联接线，形象好前景佳，韶山南路沿线为传统城乡结合部，形象混杂。 2、开发潜力大：精品楼盘少，价格集中在3000元/M2以下，区域前景好，但现在配套较差。 3、两种发展模式：区域楼盘中，长奥与上海城以品牌运作的方式取得较好销售成绩，并突破价格壁垒；柠檬丽都与申奥美域以高性价比方式取得快销成绩，但价格低位徘徊。 4、区域客户与需求：以周边教师、企事业单位为主，中心城区投资型买家为辅，主流需求为三房，115-140M2。 区域市场竞争综述： 长沙住宅产品特征分析之结论 住宅市场分析回顾 楼盘素质普遍不高，创新型产品少 小高层的接受度高 主力户型以三房为主（ 100～140m2 ），两房四房为辅 景观园林的打造受楼价所限，有待进一步的提升 形象包装浮于表面，普遍缺乏对文化内涵和形象价值的提炼 关键词： - 素质不高，创新少 - 小高层接受度高 - 主力户型三房为主 - 景观园林普遍粗糙 市场需求分析之结论 住宅市场分析回顾 关键词： - 区域内购房 - 自住 - 中高档物业 - 小高层、紧凑三房 - 交通便利性 - 传统与创新 较明显的区域内购房观念，普遍希望在本区置业； 购房以自住为主，改善居住环境的要求较高，投资意识较弱； 接受房价总价30万元以上的占了52％，36万以上的占了35％，对中高档物业有较大的潜在需求； 喜欢小高层和多层的三房，面积在100～140之间，其中紧凑三房的需求较高； 注重住宅的传统布局，同时接受创新产品 对楼盘的基本生活配套要求较高，注重交通便利性，希望小区有健身配套 对项目有购买意向的客户占47％，但普遍认为区域目前缺乏生活配套 区域客户分析之结论 住宅市场分析回顾 城南楼盘的客户主要来自本区域，市区投资客为辅 主要为城南（劳动路以南）的企事业单位员工、公务员、高校教师、私企老板等中高档消费者 置业者普遍看好城南板块发展前景，但目前配套欠缺 城市的发展方向，省政府所在地、政府的城市建设力度大，普遍认为区域的物业升值潜力大，但目前的教育、医疗等基本配套制约明显 其他各区的置业者多数持观望的态度 观望区域发展，交通改善情况、区域配套等 本区域置业潜力大，消费水平多数处于中档、中高档水平 目前劳动路以南存在着大量的企事业单位、高校和私营企业，消费潜力巨大，但区域缺乏商业金融中心和大型的产业基地，高端消费者相对较少 关键词： - 本区域客户为主 - 看好前景/担心配套 - 外区置业者观望心态 - 潜在客户群丰富 整体商业市场格局分析之结论 商业市场分析回顾 商业发展的经济根基稳固 城市经济增长良好，成为纯商业物业稳步发展的经济基础 市级商圈地位稳定，区域级商圈受城市发展影响大 五一商圈为业态最齐全、人流量最大的商圈，南北两翼不断扩充，竞争激烈；若干区域商圈几年来受城市发展影响大，更新快； 外来巨头不断进入，本地零售集团逐占下风 沃尔玛、麦德龙、平和堂、家乐福等国际品牌的进驻，冲击着长沙零售市场，原本由友、阿等本土集团控制的局面被打破； 传统百货让位于综合性购物中心 综合性购物中心正以其现代的经营理念，设计、丰富的业态组合、人性化环境设施等全方位地替代传统百货。目前仍有的百货或转型或勉强维持，经营状态不佳。 关键词： - 根基稳定 - 商圈格局成型 - 外来巨头抢占市场 - 现代商业形成 本区域商业核心未形成 规划中红星与大托为本区域主要商业，韶山南路也已形成中低档批发商圈，但区域及的商业核心尚未形成 商业配套不足制约了住宅市场的正常发展