基于土地发展权的征地补偿价格研究——以周口市为例-research on compensation price of land acquisition based on land development rights - taking zhoukou city as an example.docxVIP

摘 要随着社会快速发展，经济结构不断优化,建设用地规模不断拓展，大量的农用地转 为城市建设用地，土地被征用后，涉及到广大农民的土地补偿的问题也就越来越突出。 我国当前的征地补偿标准大多是统一年产值倍数法和区片综合地价，补偿标准比较低， 加剧了社会矛盾，导致农地过度非农化，造成土地资源大量浪费。土地发展权收益是指 土地转变用途后由于土地用途发生变化而形成的土地价格上的差异。如何有效合理的对 土地增值收益进行分配，在征地补偿中考虑土地发展权的设想至关重要，进而形成有效 的征地补偿分配体制，让失地农民参与分享土地改变用途后的增值收益，使土地的利用 达到最优化。本文从研究土地发展权的理论基础出发，分析了我国征地补偿中的问题及发展权分 配现状；通过征地补偿定价计算方法，测算周口市各县区基于土地发展权的征地补偿价 格；结合基于农户意愿的补偿分配方式，在现有补偿制度的基础上，建立发展权分配与 经济补偿相结合的方式，确定合理的征地补偿标准；并与现行的征地补偿标准进行比较 分析；最后总结全文并提出政策建议。根据上述几个方面的探讨，本研究得出的结论是：第一，虽然现在很多地方使用了 如“区片综合地价”等，一定程度上提高了征地补偿标准,但农民没能参与与分享土地 征用后转变用途带来的增值收益，农民应分配到土地的部分发展权收益。第二，提出征 地补偿价格计算方法，测算了周口市各县区基于土地发展权的征地补偿价格。第三，在 现有补偿制度的基础上，参考农户意愿的征地补偿价格，建立基于发展权的征地补偿价 格。将基于发展权的征地补偿价格与现行补偿价格二者进行对比，发现基于发展权的征 地补偿价格更符合农民的利益，从而从真正意义上保证了农民的生存权与发展权。关键词：土地发展权，补偿价格，增值收益，农户意愿，征地补偿ABSTRACTWith the rapid development of the society, the optimization of the economic structure and the continuous extension of the construction land area, lots of farmland are being transferred to construction land of the city. After the farmland is expropriated, the problem involved in the farmland compensation for farmers stands out quickly. Nowadays, most of The compensation standards of land acquisition in China are Unified annual output value ratio method and the area comprehensive land value. These standards are too low, so they increase the social contradictions and lead to extensive Non-agriculturalization of farmland over the years. It’s also a waste of the land resource. The benefits of Land development rights refers to different price of the land after its usage gets changed.Based on the theory of the Land Development Rights, this article studies the problems in land expropriation compensation, as well as the present situation of its distributions. The value of the farmland development rights of all counties in Zhoukou will be estimated by pricing the development rights. To do so, we must act upon the owners’ willingness; meanwhile, pay attention to the compensation standard existed. Therefore, a proper compensation standa