OF商栈产权式酒店全程的的策划的方案.doc

PAGE  PAGE 54 产权式酒店全程策划方案 第一章 项目概况 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目现状分析 1、项目简单经济指标 项目产权登记总建筑面积12163.88m2，主体结构为框架结构共十层，外加地下室（一层）及层顶加层（共二层）。其中标准层5~9层，单层面积约950 m2，一层建筑面积1808.79m2，二层建筑面积为1845.91 m2，层顶一层建筑面积268.49 m2，层顶二层建筑面积47.25m2，地下室建筑面积2103.68m2。（详见项目“产权证附记”） 2、物业营业状况 项目产权登记中规定房屋类型为旅馆，用途为旅（宾）馆。目前使用现状为： （1）项目4~10层（加顶层附层及一层西入口大堂）为天翔大酒店经营场所，由海航酒店集团经营，共有131套客房，客房类别普通双标房、普通大床房、豪华双标房、豪华大床房、行政房、豪华套房、海航套房。目前豪华标房的折扣价格为300元/天，豪华套房折扣价格为600元/天，酒店客房的平均房价为327元/天/间，客房入住率为60%左右服务设施：餐饮设施:中餐厅、酒吧，娱乐设施:棋牌室、商场、健身室，服务设施:会议厅 商务中心 停车场 DDD电话 IDD电话。 价格：（2005年11月1日入住标价） 客房类说明门市价格优惠价格双人标准间630248双人大床间680258行政套间1280500豪华大床房680330豪华标间850300 （2）项目1至3层由“大宴楼”餐厅租用。包括一层东侧入口大堂及二、三层整层，目前营业状况良好。 附：天翔大酒店项目产权附记 幢号室号部位建筑面积 （平方米）房屋类型用途层数竣工日期7011011808.79旅馆旅（宾）馆102000-11-37012011845.91旅馆旅（宾）馆102000-11-370141345.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141445.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141545.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141645.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141745.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141845.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141945.55旅馆旅（宾）馆102000-11-3701420、42196.00旅馆旅（宾）馆102000-11-3701501952.94旅馆旅（宾）馆102000-11-3701601952.94旅馆旅（宾）馆102000-11-3701701952.28旅馆旅（宾）馆102000-11-3701801949.91旅馆旅（宾）馆102000-11-3701901949.91旅馆旅（宾）馆102000-11-37011001916.93旅馆旅（宾）馆102000-11-3701地下室2103.68旅馆旅（宾）馆102000-11-3701屋顶二层47.25旅馆旅（宾）馆102000-11-3701屋顶一层268.49旅馆旅（宾）馆102000-11-3合计12163.88二、项目开发环境要素分析 地理位置 项目位于虹口区曲阳路701号，处于中山北二路、曲阳路、东体育会路三路交叉的三角地带，东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东体育会路位置优越，交通便利。 片区属性：曲阳路商务中心 周边景观环境调查 项目西邻曲阳公园，自然风景良好。南边与中山北二路之间有50米宽的休闲绿化带，可进行小型的休闲娱乐活动。因距中山北二路高架路较近，南向的视野与景观会受到一定的影响。 3、地块交通条件调查 项目直入交通非常便利，紧靠内环高架线—中山北二路，15分钟到达上海火车站，30分钟到达虹桥国际机场，东侧曲阳路连通四平路及大连西路10分钟便可到达北外滩等购物、观光、旅游中心区。周边公共交通便利，西侧距轨道交通三号线汶水东路站步行15分钟以内，公交车有70、329、829、848等十多条线路，四通八达。 4、周边配套设施调查 餐厅：大宴楼 酒吧、KTV娱乐场所：夏威夷桑拿