定州杨庄子的的项目可行性的的研究的的报告.pdf

目 录 总 论1 一、 河北省宏观概况4 1、河北省经济概况4 2、河北省“十一五”经济发展目标4 二、定州市宏观概况（定州市详细宏观概况详见附件1）5 三、项目基本情况6 1、项目的区位及用地6 2、宗地现状7 3、项目周边的社区配套7 4、项目市政配套分析8 5、土地价格9 6、基础工作情况9 7、项目进展情况10 四、公司简介 （一）、历史沿革及发展11 （二）、“河北新华”公司定位与发展愿景12 （三）、“河北新华”核心管理团队12 五、风险分析14 1、合作方式及条件14 2、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述14 3、取得土地使用权的风险及控制17 六、市场分析（详见附件2）18 1、定州市房地产市场概况18 2、项目自身分析18 3、项目分析结论21 七、项目规划情况21 八、项目开发21 1、土地升值潜力初步评估21 2、杨庄子社区改造项目一期总体计划（见附件5）22 3、启动资金用量和计划23 4、定州杨庄子改造分块工作示意24 5、融资工作计划（一期项目）25 6、项目建设计划25 九、项目运作分析及投资收益分析26 1、项目改造整体思路26 2、投资收益分析27 3、税务分析28 结论 定 州 杨 庄 子 社 区 改 造 建 设 可 行 性 研 究 报 告 总 论 ●定州市历史文化底蕴丰厚，交通区位优势明显，中心城市地位突出。 正在加快中等城市建设步伐，积极推进城镇化建设的同时，定州的经 济社会发展取得突破性进展，城市正在进入快速发展时期。房地产市场空 间大，需求旺盛，价格增长快。 未来的五年，正是定州经济社会转型的关键时期，也是建设中等城市 的关键时期，在这一时期进入定州房地产市场对我公司是非常适时，非常 有利的，而杨庄子社区改造建设项目正是我公司跳跃发展的大好良机。 ●杨庄子社区改造项目是定州市重点城市建设项目之一，既顺应定州 的发展形势，又开创定州市社区改造之先河。 ●经公司积极运作，与杨庄子社区双方就城中村改造一事签订了协议。 之后，我们积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立了良好的关系。 公司先后组织社区代表和定州市规划局相关领导到天津考察我公司项 目，他们对我公司的开发经验、经济实力和项目操作水平有了充分认识。 在集团的大力支持下，经过我们的积极努力，“新华”得到了政府、社 区和社会的认可。 ●在我公司的努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次 专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示。 市政府分别组织召开了杨庄子城中村改造的动员大会和杨庄子城中村 改造整体规划会议，并责成市规划局对杨庄子城中村改造规划问题拿出具 体方案，加快了城中村改造的节奏。 1 ●我公司与杨庄子社区在政府指导下，按政府项目招商程序进行规范， 再次签订“定州市区片改造意向书”并报政府备案。 ●2008 年4 月按照《定州市政府关于加快旧城改造的实施意见》定市 府【2007】66 号文件，杨庄子社区旧城改造项目经过公开招标的方式，河 北新华房地产开发有限公司中标为项目的开发主体。 ●河北省政府已批复该项目用地为国有建设用地。 ●西城区和杨庄子社区两级班子根据市委、市政府的精神，通过一年 多的工作，社区改造居民积极性非常之高，已形成了非改造不可的势态。 （一）项目名称：新华城（暂定名） （二）可行性研究报告编制依据 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《定州市房屋拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车