如东工作汇报提纲.docVIP

江苏如东项目工作进展汇报  前言： 说到小城市中心，你会想到什么？ 是车水马龙？繁华喧嚣？还是便利的商业氛围？ 那么，是否还存在这样一块区域： 一个曾经被低估的中心区域， 一个更适合生活的中心区域， 我们的目标——打造新时代的中央时尚生态社区 目 录 一、调研团队 二、数据寻找 三、市场发现 四、产品分析 五、项目策划 一、调研团队 本司运用强大的营销队伍力量，组建专业的市场调研团队 打破以往市场部单一行动模式，企划、销售协同合作， 项目领导人： 营运总监：夏总 项目工作人员： 企划部2人 销售部2人 市场部4人 达成目标： 如东房地产市场数据的采集、分析与归纳 站在市场的角度对项目进行评估与企划 整合项目原有优势，使其更具备市场竞争力 工作内容： 民间数据采集和调查访问 住宅及商业市场调研和走访 政府相关数据 二、数据寻找 对一个项目的分析通常从城市的基础数据开始，我司通过对如东县政府、国土资源管理局等相关部门的走访得到相关基础数据。 1、城市概况及基本数据 （1）、地理位置、人口、经济等 相关数据表： 如东、通州、南通等苏中地区人口以负增长情况突出；每年则以千至万人的人口外流 苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县掘港镇每年人口也增长迅速。掘港镇2007年底已经达到了21万人。 苏中地区人均GDP虽然一直处于增长态势，如东县人均GDP增幅从2003年开始超过两位数 如东地区05年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现象和反哺现象，人均可支配收入有被低估可能。 （2）、重大工程 苏通大桥——如东至上海直线距离为130公里。大桥将全线贯宁通高速、连盐通高速、沿海高速、沿江高速和苏嘉杭高速，如东至上海仅需1.5－2小时。 南通港——南通口岸是对外开放的一类口岸，已建成万吨级以上泊位24座,其中集装箱专用泊位3座。港口年吞吐量2300万吨以上，外贸年吞吐量300万吨左右，国际集装箱年运输量16万标箱。 洋口港——洋口港地处长江三角洲洲头，是江苏唯一可建10万至20万吨级国际深水大港的理想港区。 如东经济开发区——截止2006年12月底，经济开发区共批准进区项目680个，总投资75.74亿元。其中工业企业245家，外商投资企业161家，实际利用外资7.5亿美元。 2、项目区域相关数据采集 本司在8月中旬安排6人组的如东市场调研小组进驻如东，对如东现有在售、未售个案进行市场调研。同时，对现有商业市场进行密集型的数量、业态、规模调研。  未来城市高档聚集区中心 如东城市居所形象的代表 商业中心——农工商 、广隆商厦 、文峰大世界 、亚萍国际广场 未来档次最高的休闲美食广场 如东消费繁荣源泉 ——人民路商圈 = 亲民与时尚的最佳演绎 目前如东最成熟的商业中心 终端消费群——周边区域的老城镇居民 便捷的城市交通、成熟的商业配套、十足的人气资源 中心城区商业的不断完善和发展 目前如东最时尚的休闲美食空间——三元广场 项目 人民路商圈 寻 找 居 住 价 值 生活 大众化 购物 居家型生活购物 人文 动迁社区，中心城区最大社区 交通 城市中心位置 娱乐 如东唯一娱乐美食广场——三元 价格 高于如东整体均价 如东客源特征 如东客群以工作区域为主要购房要素： ——其表现主要在公务员方面，如掘港镇最南端的“东大公寓”和“民生·阳光新城”其公务员人群较少，而处于县政府周边的项目以及北部新项目浅水湾和绿城西子则公务员为主力人群之一； ——个体私营者（包括渔民）以及周边城镇人群分布较为平均 未来掘港客群变化预测 如东中高端收入群体重复置业现象明显，是换房需求和长期投资需求的结合； 公务员以及教师仍然为本地改善性居住购房群体，2004年底如东县教师总量在9344人基本集中在掘港镇，此部分群体购房潜力有待开发。 随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以及高级白领将成为购房者主力之一； 个体业主以及周边城镇人群随着如东城市化水平提高，人群将逐步集中至如东，这一人群将需要住房落脚，一部分需要购房，一部份需要租赁，市场活跃程度有提高迹象； 历年商品房施工面积对比 历年商品房竣工面积对比 竞争市场机遇 竞品分析 地段及商业配套分析 SWOT分析 竞品个案 户型及比例分析 价格分析 / 销量分析 三、市场发现 中心城区最具价值力的区域 人民路价值的变迁 昨天： 曾经的棚户区 散乱经营市场的集中地 明天 重点规划的居住中心与区域商业中心 新兴、大型社区集中地 两河沿岸水域景观 从散乱经营的棚户到集文化休闲艺术娱乐于一体的创意空间 比新天地更亲民、更时尚 陈旧土地≠被遗忘的角落 今天的人民路除了亲民， 更具有年轻化、都市化的特性 见证着这里