广州文昌路项目整体策划方案.docVIP

文昌路项目整体策划建议方案 区域市场分析 荔湾区区域情况分析 建成独具鲜明特色的商贸文化旅游区是荔湾区的目标。文化古迹遍及全区是荔湾的最大特色，荔湾区政府提出，要努力建成最能体现近代历史和岭南文化的城区。近期的发展重点以南北走向的康王路中央商务区和东西向的上下九休闲步行街两大轴线为基础，打造荔湾区的大“十”字商业架局。 新规划提出，两条轴线将各有侧重，上下九路以保护、恢复和引进老字号名店为主，康王路以集国内外名牌特别是国内名牌为主。两条轴线一个展现“传统”，一个展现“现代”，将一个个史迹、名店像明珠般串起来，呈现诱人魅力。康王路中央商务区是沿着长２.６公里的康王路，向两侧纵深３０至５０米开发，建成综合性的中央商务区，形成舒适的购物、休闲环境。另外，将配合上下九路步行街，整饰泮溪酒家至恩宁路的骑楼街，将广州市最完整的骑楼街连接成环。 2、发展五大旅游区 荔湾区新规划中提出，为建设商贸文化旅游区，未来五年，将加大文物古迹、商业特色、饮食文化、民俗风情等商贸旅游资源的整合力度，进一步深化“西关风情”内涵，发展五大旅游区。一是上下九步行街，将集休闲、购物、旅游于一体的，以发展名店街为导向，引入和弘扬名、老字号，建设充满现代化气息的商业广场，完成步行街路面和配套设施改造。二是西关民居民俗风情区，整饰周边路段和蒋光鼐故居，加快广州美食城筹建，推进荔枝湾路古玩城的改造等。三是包装好沙面欧陆风情区旅游景区，整饰美化西堤环境。四是作好陈家祠旅游区的整体开发规划。五是继续推进十三行遗址开发利用和策划工作。 一手、二手成交情况分析 国土房管局关于荔湾区2月份一手成交均价达到8364元/㎡，且供货量非常少，能提供比较充裕货量的只有荔港南湾、恒荔湾畔、富力项目等，并不能满足本地市场的需求。同时由于周边有历史悠久的商业集散地，如玉器珠宝广场、水晶装饰品、工艺书画收藏品、衣料配件市场等，该部分人群的经济消费实力较高，成为了区内除原居民外最大的潜力消费群体。从目前所调查的数据显示，旧城区的一、二手市场需求旺盛，但供应量一直存在较大的差距。位处西关核心地带的文昌南一带，毗邻上下九步行街和华林玉器专业批发商圈，同时也有地铁效应，租赁主力是附近专业市场的外地客商，目前投资回报率约在6%以上。合富置业专业人士指出，如宝华豪庭二手房均价约为9000元/m2，30平方米的单间租金约1800元/月。附近多宝华厦的低层小面积单位备受投资者青睐，二手均价约8500元/m2，家具电器齐全的单间月租金约1500元以上。另外，西关一带房改房单位二手均价一般在5000-6000元/m2左右，投资回报率更高达8%左右。 租赁市场的活跃板块与买卖市场相同，均为康王路板块﹑花地大道板块和中山八路板块。活跃楼盘恒宝华庭的租值由二月份的48.5元/平方米/月上升至54元/平方米/月。受本月60平方米以下小面积单位成交量增加的影响，3月份的60平方米以下的租赁量上升到占总量的四成左右。 二、项目周边市场分析 ① 周边住宅状况 ? 通过对项目周边进行的初步调查分析，区域内一手洋房均价大型配套楼盘（富力逢源路盛悦居、和黄黄沙的逸翠湾）约为12000-16000元/㎡，单体楼（龙津东的龙锦大厦、西华路的兰亭西津）约为8500-11000；二手洋房均价大型配套楼盘（恒宝华庭、富力广场）约10000-12000元/㎡，租价约40-50元/㎡，单体楼（文昌阁、骏业阁）约为8500-9500元/㎡，租价约35-40元/㎡。 楼盘名称 所在位置 均价/租金 项目概况 骏业阁 文昌南路 二手售价约8500-9000元/㎡ 两栋高层建筑，住宅部分已入住近五年，首一二层为商铺部分，原经营者为南方名酒交易中心，今年以来更换经营性质，变为工艺品集散市场。 文昌阁 文昌南路 租金约40-50元/㎡ 与本项目为邻居，目前放盘的单位不多，多以出租为主；可出售的单位数量并不普遍； 恒宝华庭 宝华路 二手售价约1-1.2万/㎡ 地铁上盖业，是区域内颇受追捧的住宅物业之一； 裙楼为商业，引入多间品牌连锁经营店、食店等，成为区内人流量较集中的场所； 该楼宇的放盘的情况并不普遍，但需求旺盛。 文昌雅居 文昌北路 10000元/㎡ 由2座32层高的建筑组成，未出房产证 ② 周边商业状况 本项目位于上下九辐射范围内，步行至荔湾广场、华林玉器市场只需约5分钟，商业气氛浓厚。区域内拥有华林玉器市场，古玩市场、珠宝市场、水晶市场等众多工艺品、精品批发市场，已经形成相当规模，在全国范围内都具有一定的知名度及影响力，且随着不断发展，该规模正在日益壮大。 另据荔湾区政府正与相关交通部门协商，已明确要将第十甫及宝华路也设置成全天候步行，计划今年内完成改造。而本项目所在位置就毗邻宝华路，另不确定消息（附近中介）称，未来文昌路也会计划改造成