彩虹新城项目市场调查和分析.docVIP

彩虹新城项目市场调查和分析 签于本项目开发的成熟度，本项目的调研报告中，我们摒弃了一些基本情况的汇报，剔除了一些繁杂信息，将关键性的结论观点予以汇报。报告的简洁来源于我们深度的提炼，我们经过项目实地细致的调查，结合我司市场研究部的市场动态数据库的研究，形成如下报告。 合肥市房地产分析。 1、土地市场分析 07年上半年合肥市共有25块土地成交，08年1-5月份合肥市共有19块土地成交。08年的土地成交面积较之07年下跌明显，但成交金额较之07年来说有较大的上涨，土地地价的提高和住宅商品房销售状况的不稳定性是08年土地成交面积减少的原因。 07年1-6月份 08年1-5月份 面积（亩） 2400.109 1553.296 面积（万平方米） 160.01 103.55 金额（万元） 322836.12 412996.31 从08年5月份开始合肥市土地部门出招“切块”招商取得明显效果，土地成交量和成交价格都有幅度提升，土地成交方式的转变标志了楼市开始朝着小量成交的方式转变；土地开发朝着一方面是资金雄厚的开发商向大面积土地进军、而另一方面是资金不足的开发商转向投资于小面积低地价地块，两级分化的加剧拉动地块价格的上涨，未来的区域价格相差的幅度加剧。 08年5月份万科成交了总面积为334.59亩的两块土地是今年成交最大的，12多亿的成交金额也让人瞠目的，折算得出其土地成交价格为5466.49元/平方米。 与去年相比较，08年的土地成交量中本地开发商投资减弱，外地开发商投资加剧，大量资金的引入带动地价的上涨，很多本地开发商无力承担地价涨幅，外地开发商掌控市场趋势明显。 2、市场销售情况分析 　 　 套数（套） 面积 （万平方米） 单间面积 （面积/套数） 07年1-6月份 新增 27047 344.15 127.24 销售 27809 314.68 113.16 供销比 97.26% 109.36% 08年1-6月中旬 新增 32908 337.82 102.66 销售 36331 399.18 109.87 供销比 90.58% 84.63% 供销放缓。相比可以看出08年上半年的市场供销减衰，市场供应趋势减弱。供应减少、推盘迟缓，受一线房产萎靡、银根紧缩、物价普涨、新政限制等市场影响，开发商对市场持谨慎态度；深圳等一线城市的销售状况对合肥楼市均造成观念性的影响。 供销变化非常明显，08年供应套数同比上涨21.67%，而供应面积同比下跌了1.84%；08年销售套数同比上涨了30.64%，销售面积同比上涨了26.85%。 开发市场走向短、平、快。2008年1-4月，新建商品房批准预售面积为149.5万m2，比去年同期下降28%，市场供货不足； 在总量增长趋缓的形势下，新增项目数却快速增加，说明随着土地成本增加，小幅地块开发增多；单次推货量减少，开发市场走向短、平、快。 90平方米以下小户型比例大幅上升，110平方米以上户型明显减少。08年供应面积与套数较之07年而言小户型供应量增加，小户型理念更加深入。 数据比较　 50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170以上 07年 1-4月 4.7% 6.3% 19.3% 21.8% 23.3% 15.6% 5.4% 3.6% 08年 1-4月 6.4% 5.8% 28.2% 29.5% 17.9% 10.3% 1.3% 0.7% 同比增减 1.7% -0.5% 8.9% 7.7% -5.4% -5.3% -4.1% -2.9% 成交量逐年增加，城市化进程明显，需求强劲。根据近日公布的2008－2012年的《合肥市城市住房建设规划》，到2012年，合肥市规划区内常住人口将达到330万人，按人均住房建筑面积30平方米标准，规划期内，全市住房总需求为7218万平方米。5年内合肥市的住房总需求强劲。 套数（套） 面积 （万平方米） 金额（亿元） 均价 （元/平方米） 07年1-6月份 27809 314.68 100.10 3181.03 08年1-6月中旬 36331 399.18 145.72 3650.41 市场连续大涨之后，已显疲态；后市盘整有上扬潜力，市场处于观望。6月合肥整体均价为3958.94元/平米，与5月下半月基本持平；在市场刚性需求增强，供应量下滑情况下，成交额和数量依然在一线房产降价的阴影笼罩下处于震荡状态，市场观望情绪严重。 总结：价格疲态、市场盘整、开发商蓄势待发！ 预期：后市盘整上扬，年底有一个市场清洗过程。 肥东县城态势：房产投资加快，供应量放大、需求稳步增长，价格迅速上扬、后期上涨空间较小。 房产投资加快 2008年1--5月，肥东县房地产投资9.46