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户型策划及设计要点分析 一、户型策划满足的原则： ■ 满足目标消费者的居住“需求” 研究重点：目标消费者的需求与潜在需求特征 主要内容： 消费者的家庭结构、现在及未来的人口数量； 经济水平、文化程度等； 购房目的研究，如是第一次置业还是二次置业，改善居住条件； 消费心理、消费特征研究。 ■ 根据户型在项目所处的具体位置，针对性设计 项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。如周边环境相对较差的户型，户型面积设计应尽量趋小，以保证总价不会偏高，将来快速消化；而靠近景观等位置较好的户型，面积可适当加大，以体现户型“好上加好”。 二、户型策划的主要内容 1、户型类别配置 户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主，是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主，一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例。2、户型面积设定 从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。 3、户型类别分布 考虑到后期的销售，在户型设计时，我们应根据户型在项目中所处的实际位置而有针对性的设计： 位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。 4、户型功能配置 几个卫生间，几个阳台，厨房是开放式还是传统的封闭式，要不要工人（保姆）房，要不要设置一个杂物间，要不要设飘（凸）窗、……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。 四、户型设计的要点 一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。 同时好房型讲求住宅内部使用功能区分明确：公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能，动静有别。 公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。 私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。 辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。 动静分开 客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 2、公私分开 家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 3、主次分开 买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。 4、干湿分开 也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 ● 起居室（客厅） 在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄 关等。 两个基本原则是： 其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。 现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。? ● 厨房 购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。 在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2．1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1．8