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新政策形势下的 地产企业进化论 ——浅析现阶段的地产企业管理变革 ■编辑　刘丽娟 达尔文的 “生物进化论”适用于任何一个生态性行 业，包括地产行业。在近期宏观调控风暴下，地产企业 将加剧 “优胜劣汰”的进程。 “关键时刻敢于锐意创新、变革”是IBM公司的成功秘 诀，这条看似简单的真理对于任何中国地产企业来说 都同样适用。在新政策格局下，谁能快人一步，及时迅 速科学的调整发展战略，谁就将占据市场竞争的有利 地形。 商业社会有一条规则永远不会失效：适者生存。 本 期 特 别 专 题 宏观调控背景下地产业的新成长路径 IBM的企业精神是有 史以来无人堪与匹敌 的，没有任何一家企业 像IBM公司这样给世 界产业和人类生活方 式带来和即将带来如 此巨大的影响。它的成 功取决于关键时刻敢 于锐意创新、变革。 —— 《时代周刊》 竞争优势与适应速度有关 一、地产企业遭遇深水 房地产新政策，让很多开发商一改往日风光：资金链不稳的企业，紧急收缩战线，更是不敢轻赌 开发利润；小企业大量抛售手中地块；综合类企业减少房地产投资，转战其他产业。一轮激烈的 行业淘汰正在进行中。三分之一的降价幅度着实让对开发商项目的开发和挺进带来了额外的困难。 而销售利润的急速减少不仅影响开发商资金链的规划，更打击了开发商对后续项目的启动信心。 这影响了开发商的拿地动作和新一轮的战略扩张。地产行业似乎进入了深水区。 1、行业面临新格局 对于那些在土地储备、资金、品牌、 管理等方面有相当成熟的技术积累 的房地产开发企业，在本轮宏观调 控中不会受到太大冲击。经过了这 轮市场淘汰，将会在中国成长出一 批真正优质的房地产开发企业。 新政策的冲击作用体现在企业与政 府推行的中低价房进行竞争中，要 沉下心来考虑客户群定位，开发差 别产品，如何建出质更优、价更实的房子这些企业自身质素有关的细部问题。新经济发展态势 导致的市场细分现象使得许多龙头地产企业对企业管理模式进行了重新思考。 46 《决策情报》总第55期 新政策形势下的地产企业进化论 浅析现阶段的地产企业管理变革 2、突生险象的地产行业 (1)增加获得土地的资金压力 原有政策下，通过协议出让方式获取土地， 开发商只需支付一小部分地价款就可以取 得土地的实际开发权，剩余的地价款可以 在房屋销售后用销售收入支付；在新的土 地政策下，开发商只能通过“招拍挂”方式 获取土地，除了投标前必须交纳保证金、中 标后交付首期地价款外，剩余的地价款必 须在半年内付清，否则就承担违约责任。 房地产企业可以申请减免土地配套费，而 现在绝大多数城市已经实行 “一费制”，即 必须一次性缴纳全部费用后才能办理其他 报批报建手续。 (2)开发商的实际投资将变大 原有政策下，房地产企业可以通过内部认购甚至提前取得 “预售许可证”等方式快速实现回款； 而现在各地都加大了商品房预售的监管力度，就意味着销售回款的延迟、前期投入的增大。其他 诸如市场竞争的日趋激烈要求房地产企业必须加大市场调查、研发、推广宣传、委托设计等费用， 这意味着房地产开发企业的前期投入的增大。 开发商的实际投资一般仅占项目总投资的20％左右，利润率一般为20％－30％，自有资金的投 资利润率一般超过100％，甚至达到百分之三、四百。而在新的市场政策下，如果开发商严格执 行新的政策，开发商的实际投资 （前期现金流出）至少占项目总投资的45％（2005年一季度，全 国