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摩根中心项目融资的操作方式 摩根中心项目融资的操作方案 2005年01月27日 摩根中心项目融资的操作方式 目录 摩根中心开发商介绍--------------------3 摩根中心项目介绍----------------------5 摩根中心项目评价----------------------9 操作步骤-----------------------------10 摩根中心开发商介绍 摩根中心项目的开发商是北京摩根投资有限公司（以下简称“摩根”）,注册资本9800万.法人代表林强,董事总经理虞晓峰,目前摩根持有该项目100%的股权. 摩根中心项目介绍（一） 摩根中心项目坐落在朝阳区奥运主会场西侧,东侧与建设中的奥林匹克公园隔路相望,西面是北辰西一路,北至成府路,南临北四环中路,距奥运主会场“鸟巢”仅500米,距国家游泳中心“水立方”180米,地理位置独一无二实现了自然景观与人文景观的完美结合. 摩根中心项目介绍（二） 摩根中心项目占地3.89万平米,总建筑面积约42万平米(地上29.82万平米,地下11.23万平米),容积率7.7,项目由一栋39层写字楼（地下五层）、一栋19层的酒店、三栋19层的公寓和商业街组成，地下三层为车库和设备用房,其中公寓的地上一～三层和酒店的地上一～六层为商业用房. 摩根中心项目介绍（三） 项目计划总投资额为20亿元,计划销售均价公寓12000元,配套公建30000元。 截止目前,该项目土建工程已完成60% ,其中公寓、酒店已接近封顶；写字楼结构工程已完成正负零。 目前因拖欠施工单位工程款等原因,工程已停工一年多. 摩根中心项目介绍（四） 该项目进展情况： 已取得计委立项批复； 已取得规委的规划意见书和审定设计方案通知书； 已取得规委颁发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证； 已取得建委颁发的建设工程施工许可证. 摩根中心项目介绍（五） 项目工作计划： 工程建设计划：酒店、公寓及商业2005年6月结构封顶, 2005年12月竣工；写字楼2006年4月结构封顶, 2006年12月竣工； 销售计划：2005年上半年开始销售, 2006年底完成全部销售任务. 摩根中心项目评价 该项目地理位置十分优越，紧邻奥运主会场，可能是奥运会前唯一能交付使用的高档公寓、酒店项目，从这个意义上讲，该项目具有一定的唯一性； 该项目成本极低（按照总建筑面积计算，不到5000元/平方米），抗跌性极强，几乎不存在投资风险； 该项目公寓、商业部分的销售额将超过20亿元，通过操作该项目，可大大提高东湾公司的市场知名度，并取得理想回报。 操作步骤（一） 融资主体（借款方）：摩根 融资权利担保:我方协助办理土地证,办好后将土地证保存在我方,并协助办理销售许可证,同时摩根提供99%的公司股权抵押担保,取得销售许可证后,我方按照售后回购方式与摩根签订购房合同, 并登记备案, 销售价格6000元/平方米左右,提供1～2栋公寓做抵押,之后规定期限对方购回 资金提供方：东湾投资或相关公司 操作步骤（二） 独立律师顾问：万思恒律师事务所 独立财务顾问：第三方会计师事务所 项目策划,销售顾问：东湾投资EB,东湾房地产经纪 融资金额：2亿元-5亿元 融资期：6～12个月 融资目的:支付土地出让金和部分工程款； 融资性质:附加策划销售代理及售后回购方式； 操作步骤（三） 融资回报及方式：资金年回报率12%左右,项目策划工作由东湾投资完成,策划费用300万元,项目部分或全部销售由东湾经纪公司完成,代理佣金按照1.5%设定（不含推广费用） ,资金使用最短时间6个月,最长时间1年； 中间费用：过程中涉及到的律师费用或会计师的费用由双方平均承担. * *