旧房改造创意地产的价值量化分析.pdfVIP

旧房改造创意地产的投资价值分析 摘要 本文试图对创意地产的投资价值分析，进行初步的理论假设模型设计，通过定性和定量的分 析，以便得出旧房改造创意地产的初步可行性结论。 引言 自1998 年英国正式提出创意产业这一概念以来，创意产业获得了快速发展，已经成为发达 国家促进经济发展和经济结构调整的重要驱动力量。而在我国，近年来创意产业热潮也受到 各地政府、企业和社会的追捧，纷纷视之为转变经济增长方式的加速器、创造就业机会的驱 动器、提升城市品牌的塑造器、提高人民生活的助推器。 创意产业对社会经济发展的重要驱动是毋庸臵疑的，但是，创意产业的发展与地区经济发展 水平也是密切相关的。在一个经济不发达的内地城市，试图移植或复制上海创意产业模式， 当然是不可想象的。 根据发达国家的发展经验判断，当人均 GDP 达到 1000 美元，将进入文化消费的快速启动 阶段；当人均 GDP 超过 3000 美元，人们对文化的消费则进入快速增长阶段；而当人均 GDP 接近或超过 5000 美元，才会出现对文化消费的繁荣阶段，此时，创意产业才能成为 一个城市经济增长的主要动力。由此可见，只有人均GDP 超过3000 美元的城市，才有可 能具备创意产业萌芽的基础条件。 因此，考察一个城市的经济发展水平，分析 GDP、三次产业结构、居民人均收入水平等指 标，是确立该城市是否适宜发展创意产业、开发创意地产项目的首要前提。但在本次旧房改 造创意地产研究中，将不涉及相应的区域宏观经济分析研究，而重点从微观方面探讨创意地 产选址的主导因素。 一、创意地产选址的三个主要因素 （1）三个主要因素分析 创意地产，是创意产业与地产开发的一次互动联姻，其本质上属于商业地产范畴。因此，创 意地产的选址要素，和零售商业选址在某种程度上具有相似性，需要考虑三个主要因素。 地段是构成创意地产价值的核心因素，也是第一要素。如同香港商业巨头李嘉诚曾说的一句 广为人知的地产名言：“地段、地段、还是地段”。地段决定了创意办公物业的价值，同时也 决定了创意企业的第一商务形象，成为衡量企业形象和实力的一个重要标准。 创意地产选址第二要素，是物业周边的商务环境。成熟和高质的商务环境配套，能够为创意 地产增加更多的附加值，并很大程度上决定着创意地产未来的绝对竞争力。显而易见的是， 位于城市中央商务区的创意地产，与其他地区的更具有明显的优势，如上海的八号桥、南京 的1912 等。这是因为成熟的商务环境，不仅能够提供更好的商业服务和生活服务，从而提 高商务效率，更重要的是，它还能够提供相当规模的商务集群效应。许多在业务上有相互关 联的公司，或者在规模和实力方面相当的公司，能够相互接触，深度交往，从而产生新的思 想，产生新的商务机会。 创意地产的第三要素，是物业的规模与建筑改造条件。这是塑造创意地产相对竞争力的重要 支点。只有具备一定的规模，才能够实现创意产业的生成集聚和投资的规模收益。 （2）三个主要因素在选址时的权重 创意地产选址考量的战略因素中，地段、商务环境与建筑是最重要的三个因素。但三个因素 对创意地产选址决策的影响力是不同的。本研究根据层次分析法的相关理论，对三个因素对 选址决策的权数进行定性和定量结合的分析。 本研究首先对三个主要因素进行两两比较，认为：地段与商务环境比较，后者介于同样重要 和前者比后者稍重要之间；地段与建筑条件相比较，前者比后者重要得多；商务环境与建筑 条件比较，前者比后者明显重要。 由此，我们可以得出三个元素相对重要性的判断矩阵。 A= / / / 根据和积法，对判断矩阵元素按列归一化计算，并将向量正规化计算后，得出该判断矩阵最 大特征根为 3.00 。通过一致性指标和检验系数验证，该判断矩阵的相对一致性指标CR 为 0.003 ＜0.1 并且指标较小，可以认定判断一致性符合程度较高。 因此，本研究认为三个主要因素在创意地产选址决策时，其权重比例，分别为： 判断元素 权重比例 地段交通 0.58 商务环境