理性应对上海楼市的房价走高.docVIP

理性应对上海楼市的房价走高 李 伟 从2003年开始，国家陆续出台各项政策对房地产市场进行宏观调控，但收效甚微。2003年至2005年初，以上海为代表的长江三角地区房价出现猛涨。之后房价虽然有所起伏，但总体依然走高。房价过快上涨，引起政府、专家、百姓各方的高度重视和激烈反响。舆论中多对调控政策和房产商的“暴利”进行诟病和抨击。房市与经济发展和民生的关系非常密切，房价高企确实会带来诸多负面影响，但是不加具体分析地对房价上涨予以全面否定也不是科学的态度，而应理性应对房价走高。笔者撰写此文与同仁商榷，以期与业内人士形成更多共识，促进上海房地产业健康发展。 一、目前上海房地产市场存在的主要问题 房地产业市场化以后，获得了飞速的发展，对中国城市建设与百姓居住方面做出了巨大贡献。但是，在发展的过程中也存在一些问题，造成了房价的过快上涨。 1．土地拍卖制度的缺陷。土地拍卖制度从2003年在上海各区县实施以来，它较过去实行的领导决定制和议标制度，从公平和防腐败角度来说是一种很大进步。然而从这几年上海的土地拍卖的情况看，它成为了上海楼市推高房价的主要动力，而且越演越烈。房产商疯狂竞价，“地王”迭现，出现了土地楼板价高于同地段现售楼盘价的离奇状况。地价的付出当然要从房价中收回，房价上涨成为开发商的预期。而我们的地方政府则一边高调要控制房价，一边对土地拍卖出现的非理性状况视而不见，任其发展。 2．结构性矛盾。政府主导的限价房、经济适用房、廉租房在建筑面积上有严格规定，都限定在90平方米以下。作为住房保障措施，这无可厚非；而对一般商品房的建设，对面积作出限定，就必然存在这样那样问题。自从2005年以来，上海房地产市场上，出售的楼盘房型大都是90平方以下房型，而市场上实际需求量最大的却是100—130平方米房型，故造成此类房型因缺少而上涨，90平方米以下房价也被带动跟着上涨。据笔者对上海近期开盘上市的多个楼盘的调查，基本情况都是如此。 3．刚性需求旺盛。近几年中央政府一波又一波调控政策，对上海房市抑制短期投资性需求，产生了极大效果，有效遏制了投机炒房的势头。但就上海楼市而言，对于短期投资以外的各种需求，尤其对“二外”的需求，仍然缺乏有效的疏导分流与约束，刚性需求仍然旺盛和强劲，供小于求的局面仍不能得到彻底改变；其中在中环以内地区，二外购房者人数不减，加上本市较富余阶层购房也会首选这里，这成为市中心楼市价格支撑与上涨的主要因素。 4．传统观念根深蒂固。在不具备购房能力的人群，尤其是40岁以下年轻人中，提倡推广租房作为居住和生活的方式，应该成为未来社会解决居住问题的一种主要选择。然而很多人并不认同，其理由是拥有私人房产是中国人的“传统观念”。不可否认，很多人宁可省吃俭用，也想有一套可供安居的私人住所，否则似乎缺少安定感。其实，这种所谓的传统观念在新时期并不值得固守和维护，买房还是租房完全应根据自己的经济状况而定，只要“住有所居”即可。但是，这种“传统观念”是根深蒂固的，因此即使中国人的收入远低于西方发达国家，但私房的拥有率却很高，购房消费占了总消费额很高的比例。大家争着买房，要房价不涨也很难。 二、楼市目前应该采取的对策和措施 一些主流媒体发布违背客观规律的哗众取宠的舆论，对抑制房价和促进房地产业健康发展没有任何积极意义。这只能误导百姓，并使百姓成为眞正的受害者，从而增加民众对政府的失望和不信任。笔者以为，对上海政府而言，稳定房价目前可采取的措施应该从以下几个方面如手： 1．正确认识上海市场房价的涨与跌 商品房如其它商品一样，离不开其供需决定价格的法则，离不开整个社会物价指数上涨对其带来的影响，也离不开国际资本流入与流出对其产生压力。目前，不论从国际经济形势看，还是从国内经济情况看，找不出使上海房地产市场房价下跌的动因。虽然上海房地产市场市民收入与房价之比不尽合理，并高出很多发达国家，但不能因此简单地认为是房价过高，或有很大下降空间。上海市中心购房人有很多是外国、外地、港、澳、台地区人士，又有谁计算过他们的收入与上海市的房价是个什么比例，而对上海市民而言，有没有可能是收入过低，或有其他隐性收入呢？上海房地产价格走高，有很多因素，其中不乏合理的刚性因素，因此，对此应该有一个清醒的认识和正确的估价。否则我们的政府在解决百姓关注的住房问题时，就会做很多无用功，就会对市场经济中房地产的正常运行产生怀疑，从而推动对其正常运行的市场进行不必要的干扰。 本人以为，虽然楼市会随媒体舆论或政府某项政策调控，在短期内出现不涨或微降的情况，但它不会持久或成为一种趋势。就上海这个中国与国际经济交流最为密切的特大城市而言，房价在国内物价基本不上涨情况下，楼市的房价年涨幅为3—8﹪是在合理区间，加上物价上涨因素，年上涨10﹪—15﹪仍属较正常的经济规律。因此房价大涨固然不正常，而下