真正的房产投资--呕心之作，投资必读哦！.docVIP

真正的房产投资-呕心之作，必读哦！ 林峰-南京-房产投资2009-6-1 当市场一片叫好的时候，拿着大把的钞票进入市场，随着营销人员的推荐，赶紧买房子进行投资--有人说是为了资金安全，可以抵御通货膨胀。如果这就是投资，那可就悲哀了。也许运气好赚到钱了，但这后面的风险有多大，你了解了么？ 当看到成堆成片的宏观经济分析、信贷和货币的分析、房地产资金的分析、产出与需求的分析，政策的分析等等，鱼龙混杂，七嘴八舌的，什么观点都有，人们能不晕乎么。如果要投资，凭这些信息，能成为决策的依据么？ 还有人凭着前几年的经验，赚了钱，所以带着良好的感觉，进行投资，难道市场永远都一样的眷顾你么？ 所以，拿着你的钱，先安静下来，看清楚了再动作，不会晚的。中国房地产市场，是要几十年、几百年发展下去的，所以少安毋躁。和投资股票一样，学习学习，浮躁是最大的敌人，碰运气，投机是很可怕的。 学习房地产投资，必然要了解两个领域，房地产和投资。如果能和股票投资作个比较，就更加心中有数了。 关于投资的描述以后再讲，一般都是要考虑资金的安全，获得较高的投资回报率，还要关注投资周期等等因素。我以为，如果投资房地产之初就想在2年内收回资本的，都可以理解成房产投机了。 一般的商品，购买和消费以后就会贬值，只有房地产等少数商品不然，因为其具备了一些经济学里对价格形成影响的要素，例如稀缺性、不可复制性-独特的地理位置、可以长久保有的物理性、可交易和拥有旺盛的需求等等。因此这些特性也是研究投资房地产的入口。 可供投资的房地产是五花八门的，它们所在的地理和区位不同、房产的性质不同、所在地区发展水平和预期的不同、政策不同、还有交易对手不同等等，都会影响到你的投资收益和风险。当然还要考虑自身的局限性，毕竟房地产不是股票，买了它是不能不管理的。所以美国的房子，中国人去购买就要三思而后行。 房产投资有几种主流，商业地产投资，住宅市场投资，土地市场投资，工业地产投资。后两种投资，是有开发商背景和工业背景的企业考虑的，与我们无关，就免去讨论了。 所以先说说商业地产吧，如果体量较小的投资，一般面对的主要是商铺和写字楼，商铺有独立的和非独立的两种。非独立的往往由卖家[开发商]指定运营商，帮你打理，然后给你回报。投资这种房地产项目，优势是以后可以不用为经营费神，但是由于产权不是独立的，以后交易起来，就没有独立的方便了，会受到很多的约束。而且还要承担运营商的经营风险，如果他们经营不当，不能给你承诺的回报，打起官司也是很难的。因此此类地产，推荐自己本身有经营经验的买家去投资，并对经营项目本身的前景作研究，这样比较靠谱。 关于独立商铺。其实大家也看到了，现在商铺满天下都是，可供挑选的不要太多了，但如果你是业内人士，你就会知道哪里的商铺是有前景的，哪里的商业气氛会发展得又快又好。迟早，商业的利润会转化为你房地产的利润。如果有了这种眼光，投资获利一定高，而且风险小。反之，就可怕了。买来了，却始终空置着，这就是灾难。不但增加了你的经营成本，以后想卖，别的买家看了，也会跑的。所以听说过，有业主造了‘假的’租赁合同，造出表面的繁荣，然后卖掉走人的。后来接手的人，发现上当了，也晚了。在利益面前很多人没有诚信的。还是那句话，先做人，后做事。害人之心不可有，防人之心不可无啊。这也是很多买家总爱问你“为什么要卖”的原因了，呵呵！不过买家总还是得不到确切的有价值的答复，因为卖家早就做好了准备。 写字楼的投资，和商铺的投资类似，不过一般比商铺便宜很多，适合小资金投资，写字楼主要也是靠租金来看回报的，很多人奇怪，写字楼有时比同地段类似的住宅还便宜，为了什么？这个还要看成本，写字楼没很多公共空间，土地成本相对低，容积率当然很高了。 商业地产交易税费比住宅要高很多，所以一般买入，需要长时间持有，不然交易成本太高，就赚不到钱了。因此建议短线投资赚快钱的不要介入。房地产赚快钱是比较难的，除非有特殊的机遇和资源，碰到便宜货，或者有人出高价买你的物业，这种机会都是很少有的。有人利用信息不对称，获取高额利润的方式进行房产投机，不过不建议这么搞，做人要厚道啊！ 其实今天我更愿意谈谈对住宅的投资。因为住宅是活的，只有人们愿意去住，喜欢去住，这样的住宅才是有前景的。住宅投资也要分类，有独栋别墅、双拼和连排别墅，叠加 ‘别墅’，高档公寓，一般公寓，和单身公寓等。投资起来各有特点。 高档别墅（一般都是独栋，至少上千万的资金）是要看开发商的品牌、项目环境和服务的，这样才能足够的高档，才能吸引富豪阶级去买，高档别墅的价格是很有想象力的，好的别墅，真正的买家总是可以让你开价的。但是