红领巾公园项目定位研究（终稿）.pptVIP

北京红领巾公园项目定位研究 报告主要内容 第一部分 调研工作说明 1、定位精度说明 2、调研进程及各阶段工作安排 3、调研组织 第二部分 样本楼盘调研及 客群与户型的初步定位 1、楼盘调研目的 2、调研区域选择——北京房地产市场强烈的区域特性，使我们将调研的重点锁定在项目的所在地——朝阳区 3、调研路径选择 1）公园大道 2）观湖国际 3）乐成国际 1）对项目区位的认知——本项目的区域形象难以企及最高端的Ⅰ类豪宅市场，但相对于Ⅱ类豪宅市场，区位和景观优势明显 2）对需求市场的认知——东部市场中拥有良好景观的楼盘，客户均定位在“看不见的社会顶层”，银领阶层细分市场未被满足，面向CBD银领阶层的豪宅空缺，目前始有观湖国际和乐成国际涉足，销售势头良好，价格也超出原有预期 3）对开发水平的认知—美国汉斯及其公园大道是我们学习的样板 1）调研楼盘客群分类 1）产品价值与客群拟合 2）项目客群结构定性分析 3）项目客群结构图 4）项目客群的再次细分 1）调研楼盘畅销户型及基本质素 2）市场主导户型分类与初步定位客群的户型需求 3）项目户型配置初步建议 4）参考户型——公园大道 4）参考户型——观湖国际 4）参考户型——金地国际花园 第三部分 客户访谈及定位修正 1、样本选择 2、目标客户访谈内容及结果 1)置业区域选择 2)对红领巾公园物业接受程度 3)对公园物业的价格预期 4)意向户型/面积 5) 置业能力/收入水平/置业次数/私家车辆 6)近期置业意向 7)对书房及工人房的看法 8)会所设施配备 9)对品牌关注度 10)购买决策主导因素 3、目标客户调研结论 4、户型修正表 第四部分 客户价值研究 户型结构优化 产品价值测算 1）客户价值构成 2）客户价值感知因素附值 3）不同户型设立的最低客户感知价值要求 1）定位研究所用规划方案 2）各单元感知价值测算及户型设置 3）户型优化结构 4、住宅市值及售价 5 限高解除条件下的户型优化方案 1）户型优化结构 2）住宅市值及售价 第五部分 市场竞争与占位 1、竞争物业分类及未来供给 2、市场占位 第六部分 定位综合 1、市场占位 2、住宅定位综合 3、写字楼定位 4、商业定位 5、关于停车位的考虑 6、项目总销售收入 7、营销建议 利用独具的差异优势，将公园意象引入小区生活： 8、附件 附 项目规划方向建议 “弓形”——学校右扩方案 “弧形”——学校整体搬迁 “弧形”——学校搬迁方案（市值12230元/m2） “佛手” ?15％ ?35％ ?20％ ?10％ ?20％ 第一阶段 设定比 100% 11% 21% 22% 30% 16% 面积比 261620　 29160 55110 56980 77910 42460 总面积 1937 376 1772 1760 2280 3012 Vs2均值 1374 216 334 308 371 145 总套数 　 小计 降低 350 130~140 SP1 提高 1350 160~170 SP2 降低 1850 180~190 SP3 提高 2350 200~220 SP4 降低 3500 280~300 SP5 第二阶段 调整 最小感知 价值（Vs2） 面积 户型 税前成本利润率 售价 公司成本 产品增值 户型结构 户型编号 小计 品质提升 装修 建造 市场地价 小计 品质提升 装修 设计 面积比 总 套数 单位面积 合计 SP1 SP2 SP3 SP4 SP5 SP6 130-140 160-170 180-190 200-220 280-300 350 1365 215 335 300 360 140 15 29% 12880 10000 600 1400 4000 4000 2880 200 400 2280 29% 36% 13612 10000 600 1400 4000 4000 3612 200 400 3012 16% 61% 16100 10000 600 1400 4000 4000 6100 200 400 5500 2% 21% 11772 9700 600 1100 4000 4000 2072 100 200 1772 21% 21% 11760 9700 600 1100 4000 4000 2060 100 200 1760 21% 7% 10376 9700 600 1100 4000 4000 676 100 200 376 11% 147 294 2036 100% 1241 4000 4000 2477 9841 600 25% 12318 注：项目