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短评报告 落选产业振兴规划 成交量逐渐回升—房地产周报（09.2.20-09.2.27） 房地产行业 2009 年 2 月 27 日 周炯 010 zhoujiong@ 事件描述： 十大产业规划确定，物流代替房地产入选，房地产行业振兴规划或转为长期规划；已公布的部分房地产 公司年报显示，预收账款大幅减少；重点城市新建商品房成交量自 2月份起逐渐回升。 评论： 1. 房地产行业未列入十大振兴产业规划。25日，十大产业规划确定，房地产行业没有入选。房地产业经 历了近十年的蓬勃发展，现在进入调整期，这与我国的经济形势密不可分。虽然现在成交量不旺，但 是前期中央和地方政府已经出台一系列政策支持房地产的发展，在观察了政策的效果后才可能出台进 一步的政策。而且，房地产是否要纳入产业规划一直是最有争议的。房地产对各行业的拉动效果是毋 庸置疑的，但是，与居民的支付能力相比，房价已偏高，政府也因此希望开发商降低房价，以此来促 进成交，稳定房地产市场。国家未来可能会出台中长期规划，以达到指导行业健康发展的目的。对此， 我们认为没必要对房地产行业过分悲观，调整对于周期性行业来说是正常的。这轮低迷给很多开发商 敲响了警钟，科学规划、理性储备和市场定位是未来需要更加重视的，经历了高峰和低谷的房地产行 业为未来健康发展积累了宝贵的经验。 2. 未来或许会出台长期规划。中国证券报报道，可能会有长期规划出台，规划由协会层面起草，并已提 交相关部委审议。其内容可能包括消化存货、拓宽投融资渠道、积极推进市场结构调整、对支付能力 不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴、鼓励居民改善居住条件和取消“二套房”政策等。房 地产行业是我国经济的支柱产业，能够带动建材、电器等多个行业的发展，目前的成交量不旺不利于 国家促进内需拉动经济增长。因此，需要有中长期规划来指导发展。我们认为，中长期政策对长期是 利好，但在短期内可能很难促使整个市场反转，行业还是要通过市场化的手段来度过难关，调节价格 促进成交。 3. 已公布的年报显示，预收款下降。截止到2月20日止，已公布年报的11家地产公司中有6家预收账款同 比下降超过30%。预收账款是房地产公司未来业绩的保障和风向标，该项指标的大幅下降说明2008年的 成交量下降已经反映到公司的财务报表中，给未来公司业绩带来压力。而且，由于房地产采取的是滚 动开发的模式，预收账款的减少对开发商的现金流也是一个不利因素。未来资金不足的开发商可能会 通过各种渠道进行融资，以保障未来开发的顺利进行。 4. 成交量自2月份起逐渐回升。从我们跟踪的重点城市的成交量数据来看，2月份以来，各地商品房成交 量呈现回升态势，除苏州外，各地2月份第3周的成交情况都好于第2周，甚至有些地区的日均成交量已 超过了2008年12月，比如：天津、广州、成都。值得注意的是，这3个都是实行或拟实行购房落户政策 的城市。随着3月份开发商推盘量的增加和降价促销以出清存货的意愿有望逐渐显现，预计3月份商品 房成交量将继续维持上升态势。这或将给地产股带来一定的支撑，但随着年报公布密集期的来临，需 要注意地产公司业绩增速放缓或业绩下降的风险，建议关注有确定性业绩支撑的公司如天保基建、北 京城建、滨江集团等。 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 行 业 研 究 / 短 评 图表 1 主要城市成交情况 单位：套 时间 12月日平均 1月日平均 2月1-17日 2月1-24日 城市 成交量 成交量 日均成交量 日均成交量 上海