项目招商操盘策略.docVIP

商业房地产运作节点控制 ? ? 任何一个项目的开发过程中,从建筑来说要经历开工、挖槽、正负零、封顶、外内装、竣工这几个过程。而在商业营销的程序上，则要经历蓄水期、开盘期、开业期、养市期、到正常运营期，所谓节点控制就是在这几个节点上的控制。 人们常说的市场运作中招商、开业，二次收租是3个难点。这3个难点实际就是在开盘、开业、养市这3个节点的控制。一个市场要运作成功，对这几个节点的把控是非常重要的。所谓失败的项目，也无非是在这几个点中的某些环节上出了问题。每个节点的内容和环节与下一个节点都是息息相关的，切不可自埋地雷，从而产生隐患，引发风波。每个节点都由营销与推广两部分组成，此处为了表述方便，将营销与推广分开讲述。 ? 一、营销节点控制 ? （一）蓄水期 在住宅销售中，购买者的范围相比而言比较广阔，而且住宅的销售周期一般比较长。而在商业房地产的销售中，住宅销售的思路千万不可用到商业性地产销售中，否则会出大漏洞。商业地产的销售招商刚好和住宅相反，因为商业这个过程是个短期的行为，有些好的项目甚至一天，两天、三天或是一个星期就能完成销售与招商，一般正式开盘招商运作时间都不超过1个月，如果是产权商铺的销售，则可考虑适当的延长一些时间，但也切不可按照住宅的模式进行拉锯战销售，半年、一年销售，切忌这种作法。常见的房地产大订、小订方式，千万不要随便用到商业地产营销上来。 在开盘招租或销售前，需要做