广告策划-战场_商业地产运营和操作.pptVIP

建筑外观——地标建筑 对价值欲望的满足 ■代言城市形象 ■提升商业价值 ■满足虚荣心理 公共空间、广场与聚客关系 外部广场与商业入口紧密关系 内部公共空间与聚客、分流关系 香港太古广场 公共空间和租售面积之比约为：4：6 内部公共空间与聚客、分流关系 餐饮娱乐休闲设计 　 餐饮及娱乐休闲设施是商业规划的重要部分，对吸引人流作用非常明显，也是购物中心体现机能与休闲机能的常用手段。Shopping Mall一般设有电影院（一般有三个放映院以上）和儿童游乐为主题的“冒险乐园”，以及相对集中的餐饮区。 美食广场和真冰场规划在一起，并留出大量空间，是驻留客户的重要方法 万象城 招 商 运 营 招商的重要性 ■没有租赁商业中心将没有收入 ■租赁决定商业中心市场价值 ■没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题 ■成功的租赁不仅表达商业中心的现况，且反映市场未来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有应对策略。 * 战 场 ——商业地产运营与操作 主讲：张文泉 ■ 只限于销售的商用物业项目叫 “地产商业” ■ 统一运营的经营主题平台叫 “商业地产” ■“地产商业”类型的物业项目核心竞争力 ■“商业地产”类型的主题平台核心竞争力 ——产品 ——运营 ■用物业管理的观念经营商业地产的组织叫“团伙” ■用统一运营的理念运营商业地产的组织叫“团队” ■销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。 ■商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。 ■不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营的内容和结构关系 统一运营 统一招商 管理 统一营销 统一服务 监督 统一物管 “统一招商管理”是后序三个统一工作的基础。 统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的卖场布置指导服务、统一的物业管理服务等等。“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。“统一服务”就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。 统一运营的核心理念 统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一个无限循环的工作。所以，单纯的“收租观念”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的。 商业地产的运营是一个循环过程 既然，商业地产是围绕统一运营的核心进行开发和建设，今天我们的课程就围绕统一运营来逐一展开 —— 商业地产开发的组织和程序 商圈 研究 业态 研究 竞争 研究 消费 研究 规划 组合 品牌 组合 项目一次定位 规划设计 项目定位论证、确认 招商 开工建设 规划设计修正 商业研究 招商支持 市场检验 招商保障 定位检讨 商圈研究——商圈划分 ■ 核心商圈 ■ 次级商圈 ■ 边缘商圈 以经营能力划分： 以辐射能力划分 ■ 市级商圈 ■ 区级商圈 商圈划分是否准确和细致对后续商业业态定位产生至关重要的影响 业态研究—— 业态定义和种类 所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式 ■大中型百货 ■超级市场 ■连锁店 ■专卖店 ■廉价折扣店 ■购物中心 ■便利店 ■仓储商场 业态种类 消费研究—— 消费行为定义 消费者为满足其需求和欲望，对产品和服务所产生的一种行为和策略过程。指消费者在取得、消费和处置产品或者服务时，所涉及的各项活动。并且包括在行为前、后的决策。 购买 动机 ” 考虑 寻找 比较 使用 经验 “ 品牌 影响 消费行为过程与商业促进关系 关联与促进 竞争研究 ——竞争态势 ■市场态势和发展趋势 ■竞争对手态势 ■自身态势的规划和检讨 规划组合 品牌组合 我们认识了上述商业的基本概念、框架和操作程序，接下来我们对商业定位、规划设计、招商管理、运营以及市场调研的一些方法与大家进行分享 —— 商业地产定位 商业地产定位的几个主要因素 ■商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用 ■业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新 ■以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模 ■以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位 ■以实际消费购买力、商圈发展态势分析档次定位 以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位 商圈购买力 圈内竞争店分流购买力 ÷ 【 】 商场面积的保本销售额 ＝ 单店规模购买力 以购物步行速度测算项目建设规模 顾客的步行速度为30－40米/分