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海南产权式酒店相关法律问题思考 摘 要：产权式酒店是一种新型旅游地产，其法律关系复杂，在海南发展的过程中，出现了五种类型。产权式酒店在海南快速发展的同时也暴露出一些问题，为促进海南产权式酒店的发展，提出了一些促进相关制度构建的建议，包括完善建筑物区分所有权的立法，健全信息透明制度，建立强制担保制度等。关键词：海南产权酒店；建筑物区分所有权；信息不对称；强制担保中图分类号：D913 　　文献标志码：A 　　文章编号：1002-2589（2012）12-0090-02从第一家产权式酒店在海南诞生到现在已经十几年了，至今，其发展仍然很迅速。2010年，国务院发布了《国际旅游岛建设发展的若干意见》，提到“要加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理”。正因如此，海南的产权式酒店迎来了发展的高峰。但是，在其高速发展的同时也暴露出了一些问题。笔者拟从海南产权式酒店发展的现状分析相关法律制度的构建。一、海南产权式酒店的发展概况（一）产权式酒店的内涵产权式酒店是由“时权酒店”演变而来的国内新型旅游地产。它是指开发商将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由开发商或酒店管理公司以酒店的名义经营的酒店。投资者除可以取得分红外，还能获得一定期限的免费入住权。根据产权式酒店的不同特点，可分为时权酒店、退休型住宅、投资型酒店、公司自用型酒店四类，海南的产权式酒店基本都属于投资型酒店。（二）产权式酒店在海南的发展产权式酒店是在20世纪90年代海南房地产低迷时期，当地房地产开发商为推动房地产市场，研究了国外分时度假制度之后，结合我国房地产的开发模式推出来的新型旅游地产。“南海传说温泉疗养度假中心”是海南第一家产权式酒店[1]。海南产权式酒店经过十几年发展后，可以分为以下五类:第一类规模较小，无连锁机构，产权式客房仅占酒店客房的二分之一以下。由酒店管理方与业主参与酒店的管理和运营。第二类中产权式酒店属于酒店和住宅的整体开发项目之一，规模小于住宅规模，管理和运营模式同第一类。第三类酒店经营成熟，规模大，管理方和业主都比较稳定，有些??店还参与了全球分时度假系统。第四类属开发商与管理方为同一集团的连锁型酒店，该集团的业务以酒店开发和酒店管理为主，由自有的酒店管理方进行管理，业主可在所有连锁酒店入住。第五类属于由产权式酒店的连锁机构共同管理、收益、分配及业主入住的连锁型产权式酒店，酒店管理方只负责酒店的日常运营，不参与业主管理及收益分配。为促进国际旅游岛发展，海口市住建局已经拟出台《海口市产权式酒店及酒店公寓管理办法》以加强产权式酒店的建设、销售、经营等环节的规范管理。二、产权式酒店中的法律关系（一）酒店开发商与业主买卖合同法律关系。投资者与开发商签订了房屋买卖合同，买方即负有付款的义务、卖方即负有交付合同约定的房产的义务，双方形成买卖合同关系。（二）酒店投资者之间建筑物区分所有关系。产权式酒店的客房业主，不仅享有其客房的专有权、享有酒店共有部分的共有权，而且享有对共有部分的共同管理权。因此，投资者之间形成了建筑物区分所有的关系。（三）酒店投资者与酒店管理者之间委托经营管理关系。产权式酒店的投资者将其委托给专门的酒店管理公司进行经营管理，酒店管理公司以酒店的名义经营管理，向投资者收取一定的报酬，投资者享有一定期限的免费入住权[2]。房屋租赁法律关系。投资者在取得酒店单间的产权后，将其出租给专门的酒店管理公司。酒店管理公司经营管理所得的收入归酒店管理公司所有，投资者只是获得租金以及一定期限的免费入住权。三、海南产权式酒店发展过程中暴露出的主要问题海南的产权式酒店在长期发展过程中，已有部分吸收了连锁经营、分时度假等优秀经验，发展情况良好，投资情况稳定。但是，从总体上来说，海南的产权式酒店发展不成熟，个别酒店的短期投资现象严重，在发展过程中暴露出以下问题：（一）建筑物区分所有权规定不明确我国《物权法》规定了建筑物区分所有权，但并未明确规定建筑物区分所有权的客体。传统意义上，住宅是建筑物区分所有的客体，如德国和奥地利便称之为住宅所有权[3]。由于产权式酒店的投资者范围广，因此监督和维权都十分困难。为保护投资者的利益，在实践中，已经将建筑物区分所有权引入产权式酒店中。但是，由于《物权法》对于产权式酒店是否适用建筑物区分所有权的规定不明确，对专有和共有部分的区分不明确，引发了海南产权式酒店的一系列纠纷，如三亚天泽海韵案[4]。（二）信息不对称不同的酒店采用了每年给业主不等的年固定租金回报率的制度设计。但是，由于酒店经营利润属于商业机密，企业要披露什么信息，是始终困扰酒店经营者的问题。但不管如何，在利益分配和产品质量等信息问题上，投资者始终处于劣势地位。因此，其利益容易受到侵害。（三）投资者权益得不到保障在海南产权式酒店的第一、二种类型中