中信贵都市场报告终稿.docVIP

呈至：苏州中信投资有限公司 贵都大厦市场报告 团队·创造·价值 2007年1月29日 目录 目录 2 前 言 3 一、苏州酒店式公寓概况 4 （一）苏州市酒店式公寓市场概述 4 （二）、酒店式公寓市场分布特征分析 9 （三）、客源特征 17 （四）、苏州未来酒店式公寓走势 18 二、太湖区域公寓市场简析 21 （一）、苏州旅游业概况 21 （二）、太湖区域普通公寓的发展 22 （三）、太湖区域酒店式公寓及酒店现状： 23 （四）、太湖区域酒店式公寓发展 25 （五）、小结 26 三、本项目产品定位建议 27 （一）、定位依据： 27 （二）、项目形象定位： 27 （三）、产品风格 27 （四）、客源定位 28 （五）、产品建议： 30 （六）、配套服务： 31 （七）、价格定位： 31 （八）、提升产品品质的四大亮点： 32 四、项目入市建议 32 五、营销通路建议 33 （一）产品功能定位 33 （二）产品力打造 33 （三）使用客户和购买客户定位 33 （四）营销渠道 35 前 言 首先，我们对能够接到苏州中信有限公司邀请，参与贵都项目感到非常荣幸，并对发展商的信任表示衷心的感谢。 博思堂公司非常希望能与贵司建立更进一步的合作关系，自接到通知就进行了紧密锣鼓的准备工作。在此过程中，博思堂组织了包括市场部、业务部、规划部、企划部多位同事在内的专案小组，对项目进行了全方位的论证和分析，最终整理撰写成本文。 本次报告主要分为五大块——苏州公寓市场分析、太湖区域公寓市场分析、项目定位建议以及项目入市建议、项目营销通路建议。其中重点进行了苏州及太湖酒店公寓市场的分析。并在市场基础上对项目产品、营销通路进行了初步建议。 如果能够有幸参与到项目的后续工作中去，我们将在本份报告的基础上，综合发展商及其他配合公司的意见，对项目和市场进行更加详细的调研和分析，提供更加详尽的建设性推进方案！ 苏州市博思堂投资顾问有限公司 贵都项目组 22007年1月29日 一、苏州酒店式公寓概况 （一）苏州市酒店式公寓市场概述 1、酒店式公寓在苏州发展历程 发展背景：01年苏州实行土地公开招标出让制度，房地产市场迅猛发展，产品也由单一的多层到现在的形态多样。 起步阶段：02年底-03年底，大批酒店式公寓拥入市场，在丰富了市场产品的同时，各项目都借着楼市的火爆而取得较好市场效果,一批”烂尾楼”起死回生。 发展阶段：04年初-05年上半年，此阶段酒店式公寓的兴起在于大户型充斥整个市场，而小户型供应是“凤毛麟角”。 兴盛阶段：05年下半年至今，在国家宏观调控，大量小户型产品投入市场，而酒店式公寓作为小户型的一个分支，也迎来了兴盛时期。 总结：酒店式公寓初入市场便广受客户追捧，主要原因在于该类型物业产品新颖独特，初次投资额度小，接受群体广泛；投资回报高，很受为闲散资金寻找出路的投资客的欢迎，填补住宅投资市场的空白；酒店式公寓承接了大量的年轻一族的“住房梦”。 2、酒店式公寓内在要求诠释 对地块有着本身的内在要求： 处于商业中心：一般都存在于各区域的商业中心（CBD）附近； 生活配套完善：酒店式公寓的居住对象，对周边的生活配套要求较高； 出行交通便捷：居住群体，客观上对交通条件的依赖程度较高。 对产品的内在要求： 合理的总价控制：购买人群对总价控制的要求相对较高； 时尚的包装理念：购买人群以年轻人为主，时尚包装设计贴近他们的购买心理； 完备的物业管理体系：居住人群多为商务人士、企业年轻白领的单身人士，倾向于购买有完善物业管理体系的酒店式公寓，以节省时间和精力留于工作和创业。 3、酒店式公寓的分类 目前市场上以“酒店式公寓”推向市场的项目，可分为商住楼、精装修公寓及酒店服务式公寓。 商住楼——此类物业功能定位较为模糊，即可居住，也可作为作为小型企业的办公场所，常以SOHO的概念推向市场人流较为混杂，物业综合品质较低。 精装修公寓——此类物业功能定位居住通常户型设计以1室的小户型为主，另外部分项目也提供少量的两室、三室等其他房型提供精装修、配置家具，“拎包即可入住”、“低总价”、“省去繁琐的装修时间及费用”、“酒店式物业管理”是吸引客户的主要卖点。 酒店服务式公寓——此类物业功能定位居住通常由专业的酒店管理公司进行统一经营管理，提供接近于酒店的服务入驻客户多为周边区域的商务人士，以一个月以上的中长期租赁为主，也提供数日的短租服务。 4、酒店式公寓在苏价格走势 从走势图上可以看出，酒店式公寓在苏价格呈现“螺旋式上升”的态势，价格年增长在500-1000元/平米之间（包括产品综合品质的提升，带来的成本提高）。 5、苏州酒店式公寓销售价格分析 苏州酒店式公寓物业情况汇总表（已售部分） 物业名称 区域 地址 总建筑面积