中国地产企业竞争情报策略报告.docVIP

总第46期2007/04/04 【房地产企业动态】 3 规避增值税“纯技术”角度完全有操作空间 3 开发商已开始寻找土地增值税避税途径 3 土地增值税或将重创散售商业地产 3 受累增值税房企IPO亢奋见冷 3 第一太平戴维斯估价部集体出走凸显外资行尴尬 4 【企业区域投资动态】 5 中海地产成苏州最大外来房企 5 上海豫园35亿元夺武汉“地王” 5 招商地产中标佛山一地块 5 招商局携手天津港开发东疆港 6 中信泰富“捆绑”合作伙伴挺进上海地铁物业 6 香港中型地产商将内地业务比重提高到60% 6 上海绿地积极参与国企改制拓展市场和资源 6 【地产企业金融】 7 鸿隆地产即将本周IPO拟筹资5亿元 7 恒大地产出让小额股份引进4亿美元战略投资 7 “中国IPO基金”应为内地香港上市企业所重视 7 信托“两规”修订现转机 7 华润置地获20亿港元五年期循环信贷 8 市况影响富豪REIT如期上市 8 嘉富诚产权REITs探索投资理财产品 8 【企业热点案例分析】 9 房地产企业内地上市“潜规则”引发讨论 9 背景资料一：地产企业成沪深股市最大群体 9 背景资料二：内地房地产企业集体“嫁”港股 10 【企业发展战略研讨】 10 联想地产业务“5-8年进入行业第一集团军” 10 华平基金“股权融资”背后的扩张野心 11 对于“中国地产”被动上市市场颇多猜忌 12 【地产企业管理经验】 13 浅议房地产超额利润提成影响因素模型 13 【房地产企业动态】 规避增值税“纯技术”角度完全有操作空间 对于清算土地增值税带来的影响，广州越秀城建集团一位人士认为，有两类开发商局面会比较被动，一是前期财务预提不足而又正在筹备上市者，二是小型开发商，特别是大量以炒卖土地为主要盈利模式的小公司。德勤华南地区副税务主管合伙人谭振雄认为，税务新规定尚未澄清所有操作细则，在房企申报纳税时，将造成重大的不确定因素。他建议房企应密切留意日后税务部门对有关规定的进一步阐释。毕马威振华会计师事务所一位人士表示，“从纯技术的角度讲，土地增值税的规避完全有可操作空间。”他分析认为，由于土地增值税实行累进税制，假如普通住宅增值额未超过扣除项目的20%的，按规定免征土地增值税。因此在房企的税务规划上，只要一方面是增加扣除的项目，在税法允许范围内尽可能增加管理成本或财务成本，另一方面降低楼价，如将装修、家私家电等打包销售的金额在楼价中扣除，即可最大限度地减低土地增值税所带来的冲击。 高通智库分析师：清算土地增值税严格执行，对市场和行业影响是巨大的。不过，由于房地产业界预期政策执行仍有一定时间的宽限期，及存在避税空间，因此目前企业对此高度关注，但并不过分紧张。 开发商已开始寻找土地增值税避税途径 随着2月1日的临近，国税总局下发的房地产开发企业土地增值税清算管理政策即将执行，然而上海各大开发商均表示，目前还没有收到有关具体细则的消息，另一方面，一些开发商也开始寻找避税途径。北孚地产研究所马志祥表示：“我们现在手头接触了许多开发商，帮助他们进行项目转让，大家目前采用的方法都是项目股权转让的方式，政策出来后，就要更加考虑如何合理避税。主要还是帮助下家，在购买时，预留一部分的土地增值税的空间。” 　土地增值税或将重创散售商业地产 2月1日起，土地增值税清算开始执行。之前，国家宏观调控一直针对房地产住宅方面，而此次土地增值税清算对商业地产一视同仁。地方税务局相关负责人表示：“土地增值税清算同样适合于商业地产，包括销售的独立商铺、产权式商铺、产权式酒店等等，对待销售型的商业地产并无特别政策。”深圳新业地产投资顾问机构总经理王纲认为，“这对商业地产的影响很大，甚至比商品房影响更大。商业地产的利润可观，土地增值税的税率应该在50%-60%之间。”一位业内人士透露，“为避免土地增值税，有的商业地产开发商已经考虑将项目转售为租，长期持有，靠租金收入盈利。” 受累增值税房企IPO亢奋见冷 宏观调控背景下，政策趋紧、信贷收紧，杭州地产界涌动上市暗潮。继绿城（中国）控股有限公司（3900.HK）逆市IPO后，杭州一批品牌开发商集体亢奋，纷纷表明IPO意图。 其中，金都房产（集团）有限公司、杭州滨江房产（集团）有限公司、杭州广宇房地产（集团）有限公司、坤和建设（集团）有限公司、浙江旅游房地产开发有限公司、杭州宋都房地产（集团）有限公司等企业，均在不同程度地展开IPO相关事宜。 但土地增值税的重新清算很快扰乱了上述企业的上市步伐。税务专家称，土地增值税将直接影响地产开发商的毛利润。估计毛利润在30%至35%的开发商将无法承受毛利润下降10%。由于四级税收累计性质，对于利润率较高开发商的影响更大。而发审委内部掌控的标准大致是年净资产收益率在10%左右，资产负债率在70%以下，因而国内许多房地产公司都很难达标