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兰亭郑大路商铺商业定位报告 项目区域介绍 二七区，是河南省省会郑州市的商贸中心，因闻名中外的“二七大罢工”而得名。总人口 60 万，其中城区人口 52 万。辖区总面积 156 平方公里，其中城区面积 29.5 平方公里。二七区交通发达，铁路、公路四通八达。区内公路宽阔笔直，便捷畅通，几条环城快速路从辖区穿过，并可直通京珠、连霍高速公路。区内各项商业配套设施较齐全，有省内最好的大学—郑州大学以及最好的医院—郑大医附院、还建成了中原路电信器材一条街、淮河路饮食一条街等专业特色街。 项目位于郑州二七区南部地区，大学南路以西、长江路以南、新建的郑大路上，距离南环路只有一公里。该地区偏离了郑州市中心区域，已接近环线路，属于郑州近郊。 项目周边大交通比较便利，主要交通干道大学路连接市中心区域与机场，长江路也是一条六车道的高速车道。但该地区小交通环境较差，除大学南路上有5部公交线路连接市区外，长江路上没有任何的公交线路，居民日常出行有一定的困难。 项目所在区域各项配套设施比较齐全。金海市场是目前该区域内最主要的大型商业，与本项目一路之隔大的“家世界”大卖场已经规划，未来将成为这一地区的最主要的生活用品购物场所。74中学、航工院、测绘学院、郑飞医院等形成了该地区的教育医疗体系。 周边除本项目外还有新建的商品房住宅小区“汇鑫小区”“江山书香名邸”“五号街坊”“亚星盛世家园”，以及早已入住的“郑飞小区”。由于受郑州“重点发展东区、北区”的影响，目前南区的土地成交并不活跃。根据郑州市土地储备中心提供的资料，去年年末至今，二七区成交土地有2幅，但规模并不小。分别在本项目的西面和南面。其中位于项目西面一路之隔的一幅土地共占地4.3公顷，为住宅用地，容积率为3.3，约可建造14万平米左右的住宅。土地成交价格为4913万元，土地平均价格为76万元/亩，楼板价为346元/平米。另一幅位于花寨路西、南三环以北的土地也是住宅用途，占地约9.8公顷，容积率为2.5，约可建造24.5万平米的住宅。土地成交价格为9150万元，土地平均价格为62万元/亩，楼板价为373元/平米。预计2个项目全部建成后，又能提供40万平米左右的住宅房源。 目前周边的各个新建项目总建筑面积（包括待开发项目）预计在120万平米左右，按3人居住100平米计算，待各商品房小区全部落成入住，居住人口将近有3-4万人左右。加上目前周边的已有人口约5万人，总的居住人口会达到8万人以上，形成一个大型的居住区。 周边商业分析 经过对周边主要的几条主要沿街商业（共计334户商业）进行的市场调研发现，项目周边地区特别是长江路以南仍然存在商业不发达，租金和经营水平仍较低的情况。 周边商业分布图 沿街商业建筑形态 长江路上的商业建筑基本都是新建多层商品房建筑的底层商业，建筑面积基本都在100-150平米左右，面宽都在7-8米左右，进深约在15-20米左右，层高基本在4米左右。基本都是一层的建筑，只有“亚星盛世家园”有部分商业是两层建筑结构。 大学路上，长江路以北地区的沿街商业主要都是多层建筑下的底商。长江路以南地区以一层的平房建筑为主。 沿街商业租金水平 周边沿街商业租金水平较低，特别是长江路沿线和大学路长江路以南地区，目前尚有部分沿街商铺待租。而大学路上长江路以北地区租金略高，且空置商铺较少。 周边沿街商业租金表 位置 业种 面积 楼层 租金（元/平米.天） 长江路“亚星盛世” 汽车修理 200 1 1.1 长江路“书香名邸” 布艺装饰 100 1 1.4 大学路、长江路以南 空置 90 1 0.9 大学路、长江路以南 空置 30 1 1.3 大学路、长江路以北 餐饮 150 1 1.7 大学路、长江路以北 服饰 50 1 2.4 大学路、长江路以北 建材 30 1 2.1 从租金情况来看，以长江路以南地区、以及长江路沿线的租金明显低于大学路、长江路以北地区。长江路沿线由于众多商品房社区尚未正式入住，因此人气不足造成租金水平较低；长江路以南地区主要是因为建筑结构较差，以及经营业种主要以纸业、建材装饰业以及物流行业为主的原因造成租金低廉。 沿街商业业种分布 根据对周边共计334户商业进行的调研结果显示，周边最主要的商业业种是餐饮业，共计66家，占总数的20％；其次是印刷纸业有59家占总数的18％；建材装饰和物流业分别有38家，分别占总数的11％。 目前该区域的餐饮业都主要集中在大学路上，长江路以北，航工院和测绘学院附近，以快餐业为主。快餐的经营面积较小，一般只有20-30平米左右。部分经营正餐的餐饮以火锅为主，营业面积在200-500平米左右。 由于南环路附近有大量的空置土地和仓库且租金便宜，同时该段连接机场和高速公路，对于运输行业出入方便，因此吸引了大量的物流行业和印刷纸业入驻，已经形成一定的