伟业商业-东丽湖项目产品策划报告.pptVIP

万科·东丽湖产品策划报告 序 言 本公司十分荣幸获邀请参与贵公司(东丽湖项目一期别墅商业部分的(以下简称为本项目)策划工作,现向贵公司提交本项目策划书（此次只是临时方案，不能代表我公司的策划能力）.建立在与贵公司良好沟通的基础上,结合针对本项目的实地考察和资料分析等工作,我司对本项目已经有了一定深度的了解和认识,凭借多次成功运作大型商业项目之经验,我司相信这次合作一定能够达成双方的合作意愿,真正把本项目做好,同时在天津增加万科公司金字招牌的含金量,使双方携手并肩在天津房地产界做强做大,共创房地产强势品牌! 一、东丽湖项目现状 生态环境 项目所在区域处滨海平原，属暖温带半湿润大陆性季风气候。年平均气温在11度以上。年降水超过500——600mm雨量充足。空气质量优良；湖区拥有芦苇、香蒲、酸浆三种湿地生态群落；植被资源、动物资源、昆虫资源、鱼类资源丰富。 交通 本项目紧邻茶金路和津汉公路,项目距离京津塘高速和津滨高速仅10公里，距离天津机场26公里，距离市区外环线17公里距离天津市区仅30分钟车程。 商业配套  目前商业基础和商业配套不够完善。 旅游 8月6日—10月9日，嘉年华将在本区域举行，届时每天将有近10万，总计约600万游客； 8月13日—8月21日，国际滑水赛也将在本区域举行； 除以上重大事件外，暂无其他重点旅游资源。 物业管理 万科物业公司以及优质的服务、丰富的管理经验，高素质的管理人才和成熟的邻里协调模式对小区实施全方位的物业管理。 现状总述 根据以上分析，我们不难发现，目前小区当务之急应该尽快解决商业配套方面的问题，为即将入住的居民提供完善的商业配套，从而为即将进行销售的楼盘起到预热和铺垫的作用，为后期整体商业的进行起到龙头的作用。 二、目标客群分析 一期消费人群 一期所售多为高档别墅，目标客群大多为有地位、有身份并追求高品质的消费群体。 目标客群描述  常常在天上飞来飞去，就象是在一个小城市里面坐公共汽车一样； 喜欢和自己同阶层的人交往，绝大多数是某个高级俱乐部的会员； 常常抽时间周游列国，但往往带着强烈的功利色彩； 乘飞机去另一个城市，只是为了吃一次原汁原味的小吃… 目标客群界定 具有都市新生活价值观 讲究生活品位，注重生活细节 向往舒适安逸、追求生活质量和高度休闲 年龄差距跨度较大，主要在35岁到55岁之间 99%以上都有稳定的家庭 既有较高文化背景，又有充足的资金实力 事业取得成就或稳步发展的中产阶级人士 是各大企业集团的总裁或是CEO 职业特征 政府高级官员 千万级民营资本家 国营大型企业老总 高级政府公务员 高级白领 教授以及专家、学者 小有名气的艺人 客户来源 以天津、北京市区客群为主 年龄特征 在此群体中，多以31到40岁左右的年龄段的人居多，占到总人数的80％； 30岁以下和40以上的群体所占比例较小； 购买力 150—350万元的支付能力，家庭月收入以万元计算，家资过百万。 购买目的 自住型客户占绝对比例，投资客户比例不大。 消费共性 注重生活品质、环保与天然。 教育 受国内、国际教育影响极大 具备理论知识与丰富的社会实践经验 教育 受国内、国际教育影响极大 具备理论知识与丰富的社会实践经验 生活方式 由于身处高位，在全力以赴地投身工作与事业 之中，充分地享受着高尚尊贵的生活形态。 有长期海外工作、侨居的生活经历。 一期小结 生活富裕，心态平稳。虽然目前仍保持着高速的工作状态，但已不将挣钱做为第一目的。在生活上希望一种安静，恬适的生活；8小时之外，希望享受世外桃园的清幽和安逸。 二期消费人群 二期所售为中档住宅 目标客群描述 创业初期的、追求舒适安逸、物业品质年轻群体。 有一定经济实力的中老年群体，注重环境生活质量。 家族观念较强的团体购买者。 目标客群界定 讲究生活品位，注重生活细节 向往舒适安逸、追求生活质量和高度休闲 年龄段为25-35、45-65岁 家庭成员较多 有一定的教育背景 有稳定的收入 是中小企业集团的骨干 职业特征 ： 企业中中层干部或一般管理人员 国有、股份