北京—某项目—可行性研究报告（高层）.docVIP

目 录前言 报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析项目周边物业市场调查分析 项目开发经营优势点分析二、项目开发经营优点第五章 项目定位目标市场定位产品定位三、客户定位第六章 项目开发建设建议项目总体规划建议项目建筑设计建议项目配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章 项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略二、项目投资估算第八章 项目开发经营状况分析项目价格定位项目销售收入估算三、项目利润估算第九章 项目开发经营风险分析结论与建议 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、北京市规划局规划方案； 2、国家建设部及北京市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、北京市2005房地产年鉴； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析远景规划中关村科技园区上地信息产业基地今年上半年创造工业产值亿元，经过年建设，平方公里的上地南区已具规模。目前，南区进驻了联想、方正、同方、用友、科利华、三菱四通、ＩＢＭ中国研究中心、美国通用电气公司等家企业。同时，上地信息产业基地北区扩建工程启动，海信、北邮电信、武汉邮科院及美国安那络公司等多个国内外高科技企业已进驻区内。科研技术人员万人，科研院所138个根据200年中关村人力资源调查资料结果显示：在中关村内，不拥有住宅的IT员工比例高达%。购物场所东方美都汽配城文化教育首师大附属学校中学部永泰小学、xx小学首师大附属学校小学部：。：邮政服务：娱乐项目所在地房地产市场总体供求现状项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异第四章项目开发经营优势点分析远景规划二、项目开发经营优点 第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。 一、目标市场定位 ?目前，中产阶层购买力增加较快，需求潜力增加。二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境为前提而作出的明智决策。住宅的产品定位：住宅的产品规划为平米左右，变换的建筑外观、空中的绿色花园及屋顶的漂流形态成就了一个高端的、超前现代的、无可比拟的产品形式。商业的产品定位：以餐饮、休闲、酒店、社区配套为主要商业业态的综合商业体，俱乐部。三、客户定位 （1）对项目形象要求“三高”：即高尚、高档、高质量；“ （2）个性化要求寄出“自我”性格：需要符合现有习惯、需要体现个人成功、同时还要做到与众不同。 （3）关注项目群体特征和文化环境塑造：需要“物以类聚”的居住圈。 （4）对产品本身：讲求生活空间、讲求生活质量、讲求生活环境、讲求家庭满意度。 （5）对于建材和系统：强调科技与新型、环保、节能高效。 （6）对于装修：避免庸俗的材料和建材的堆砌，注意把握现代、文化、艺术的自然表现。 （7）对于环境：注重自然、艺术和实用的结合，注重创意性的园林和小品。 4.目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求： （1）人们对高档公寓住房的要求普遍把项目本身的“档次”放在首位，自然元素与人文元素的合理配搭，健康与便捷的居住条件，都是购买条件的核心衡量指标。 （2）对房屋本身的建设方式、规模的需求参差不齐，注重个性化，这就要求项目在保证高档次的前提下充分注重对个性的展示和保留空间。 （3）人们普遍反映自己偏重事业，工作繁忙，渴望享受舒适幸福的家庭生活，因此除对项目本身的质量有较高要求以外，项目的附加价值（周边环境、配套设施、软性服务等）越来越成为人们在考量选择近似项目时，起决定性作用的因素。 （4）对于高档物业，普遍认为应具有明显的可识别性和唯一性，强调专署的拥有感和与众不同的稀缺性。 第六章 　项目开发建设建议 一、项目总体规划建议 1、总体规划设计上要符合项目精神层面的要求，符合客户身份的归属认同，尽可能将物质产品和精神形态高度统一，避免出现流派设计的极端表现，要创新、合理、人性，要符合客户特征和土地特征。同时概念设计方案要有深刻的内涵，它应该是精神与物质的最佳结合，是人与建筑、自然与建筑、艺术与建筑、社会与建筑的结晶体。不论是单体的摆放位置、社区的围合形式还是园林与单体除了满足控规的基本要求以外，更要服务于社区的主题概念。 2、在设计规划上，综合考虑内外交通，公共