2011年成都保利贝森路项目定位报告.ppt

【项目四至】地块东至中国电信成都枢纽中心；北至紫云金沙、香格里拉花园商品房；西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园；南至贝森路荷塘月色社区商业街。边界清晰，方正，道路通达性好，地块闹中取静。 高容积率下的单体品质象限（北方） 项目营销阶段核心问题 现有已缴纳诚意金的客户中，需求建筑面积为114-130 ㎡（实得面积在123-140 ㎡）三房的客户125组（加上保代的诚意金客户，应在250组左右） 金香槟本次推售的1、6号楼中114-130 ㎡ 仅72套，诚意金数量已经达到250组左右，供不应求的趋势非常显著，再次说明区域改善类客户的潜在市场容量较大。 金香槟近期诚意金客户需求面积段分析 金香槟再改客户群 金香槟首改客户群 客户特征 工作一定年限，但供能力不高的青年之家 注享受品牌的的社会新锐和望子成龙家庭 年龄 主力群体28-35岁 主力群体35-45岁 居住区域 城西为主 城西为主 工作区域 城西、高新区为主 城西、高新区为主 家庭结构 刚结婚准备要小孩或已有6岁以下的小孩 小太阳家庭和后小太阳家庭 身份 企业职员 企业中层管理人员 企业高级白领或中高层管理人员 公务员 经历 参加工作5年以上 参加工作8-15年 置业情况 在成都购房经历1次或2次以上 多为第2次及2次以上的置业 购车情况 约50%的家庭拥有私家车 约90%以上家庭拥有私家车 置业用途 自住为主（首改型客户） 自住为主（再改型客户） 需求面积 需求110-120㎡3房2厅2卫 需求建面130-160的3房2厅2卫 总价承受能力 首付35万以下 首付50万以上 建筑形式需求 接受高层建筑，价格合适、满足居住即可 可适应性较强,多层/小高层/高层/超高层 配套要求 交通、医疗、生活、教育等 交通、超市、商场、医院、学校、幼儿园 置业目的 1/自住; 1/有小孩家庭改善居住条件 2/无小孩家庭为要小孩做准备 3/享受品牌 关键词：经济实力较强、热爱向往城西、注重产品的舒适度、享受品牌的望子成龙家庭 偶得客户 重要客户 核心客户 重要客户群 大城西其他区域客户： 羊西、温江、外双楠等区域的换房客群。 城中、城北等区域认可城西发展的置业客群 周边二级城市客户 城西故缘客户群 以光华、金沙、草堂附近版块为代表的城西置业客群 重点院校、企事业单位的职员及管理层 区域内及附近生意人 核心客户群 认同城西发展的投资型客户 城西物业的稀缺性日益显现，具备吸引投资客的要素； 保利品牌追随者 次要客户群 客户策略：深度挖掘以改善型需求为主的城西“拥趸 ”和迁徙客户 由于项目的体量较小，深度挖掘金香槟已有的客户资源，将是在短期内入市并取得成功的重要支撑 客户定位 价格及 销售周期 产品定位 形象定位 2011年 城西中心生活圈 还看保利…… 保利·百合花园 城西中央生活样板 首席精品文化家园 【精品】 【文化】 【生活】 “家” 保利·百合花园 天然分享着西贵的盛世资源 倾力奉献给都市精英们··· 不拿昨天证明今天； 不拿过去证明将来； 不拿他处证明成都； 成都保利——引领城市精英核心品质生活！ 保利·百合花园 在目前已知的保利城西产品线中，保利百合花园占据传统中心区域，生活配套已呈现并成熟。 本案的敲定 意味着保利已占据城西的金沙、双楠、光华三大代表板块 保利·金香槟—— 金沙首席法式浪漫人文社区 保利花园—— 新双楠原味欧洲生活街区 保利·百合花园—— 西2.5环中央生活精品住区 保利速度 根据保利地产战略开发需要，按照保利历史开发速度计算。 本项目的入市销售时间预计：2011年3月 第一层面 在传统高档市场区域建立竞争力，脱颖而出，确立项目高端市场形象，提升项目的溢价能力 快速积累中有效客户，确保项目首批次入市一炮而红，快速成功销售，合理安排销售节奏 第二层面 项目成功启动的标志 确保项目启动取得系统成功，开盘建立市场影响力， 随后继续保持热销，实现年度清盘。 1次开盘 2011.3 2次开盘 2011.6 3次开盘 2011.9 进场 2011.2 售罄 2011.02 1 2 3 行销摆展 2010.12 广告渗透 开盘时间：2011.03 销售周期：12个月 前期蓄客：3个月 进场时间：2011.02 将整个销售周期分为若干段，分别推盘，控制销售； 根据户型设计配比和数量，控制各放量期所推出的户型。确保各种户型的均匀分布； 第一次放量——开盘前大规模推货，消化前期积累客户，达到快速销售，引爆市场的目的； 开盘时，将综合品质相对差一些的户型集中低价推出，并通过部份明星产品搭配，寻找性价比。 综合品质较高的户型于后期推出，便于提升利润空间和尾盘销售。 营销推盘铺排—— 通过前期行销蓄客