合肥大世界产品规划提案报告0808.pptVIP

项目目标客群分析 之投资客 客群来源 本地投资客群 外省市特别是长三角地区的投资客 客群职业及年龄构成 公务员 企业高级管理层 私营企业主 中高收入从业人员 股市大户或其他渠道的专业炉家，在股市低迷之际，欲将资金转投地产 炒房团 投资客年龄较大，一般在35－65岁之间 项目目标客群分析 之消费者 客群组成及消费心理分析 学生：冲动消费及非理性消费往往是该群体的表现，特别是对于小饰品类价格低、花样多的时尚物品购买频率较高，迎合客群追赶时尚潮流的消费观念，将是本项目的关键所在 外来人群：价格是该客群的首要关注点，其品牌意识缺乏，对商品的质量要求不高，加上对消费环境的不敏感， 往往“价比三家”是他们的主要消费模式 本地中低收入人群：此类客群收入较低，受当地城市消费习惯的影响，有一定的品牌意识，对商品质量也相对重视，在关注品牌、时尚的同时价格成为他们购买的决定性因素，因此本案的品质定位将会平衡此类消费矛盾 项目周边居住及办公人群：基本的日常用品采购，快速消费品消耗配置是该类客群的需求，此类客群更注重的是购物的便捷 去化模式 B2F 部分建议可作为仓库出租给本项目内的商家使用 B1F 作为纯租赁方式去化 1F 商业价值最高，建议采取纯销售（以自营客为主）去化方式来运作 2F-4F 市场接受度不高，建议商业物业以纯销售的方式来实现；针对自营客及投资客进行本地去化 5F 建议开发商与异地行业协会合作，进行自主经营及联营的方式（义乌小商品城） 6F 建议采用租赁方式去化，通过优惠的租金及免租期吸引商家进驻本项目 * 合肥大世界商贸广场项目 产品策划报告 市场先行 城市产业经济的发展带动城市格局的变化及城市第三产业的上升，带动房地产市场的发展 未来城市将会向“多心多级化”方向发展，城市的发展不仅是商业中心的横向扩展，更多在于品牌、环境、经营管理等多方面的多元化升级 目前合肥商业分布格局呈现“中间高端，东部全，四周分散”的特点，未来城市商业的发展导向是跟随性的向城市商业中心的模式靠拢，逐步形成过渡 目前城隍庙商圈主要是批零兼营的经营态势(主要利润来自于批发)，以中低档消费为主,在面临改造升级的同时，其未来的消费倾向将是以批零为主向零售为主转移，经营理念将由无品牌化向品质化转移，最终实现品牌化经营 市场关键问题点 宏观市场分析 产业结构分析：城市国际化、现代化水平不高 238.5 198.64 165.9 148.95 134 第三产业（亿元） 297.2 238.33 206.7 176.36 155 第二产业（亿元） 54 40.81 39.8 38.09 36 第一产业（亿元） 16.2 13.3 13.1 11.3 10.3 增长率（%） 589.7 477.78 412.4 363.4 325 国内生产总值（亿元） 2004年 2003年 2002年 2001年 2000年 年度 合肥国内生产总值呈稳步上升趋势，各产业均有上升，工业化程度较高，相对而言第三产业的比重还未达到发达城市的水平，结合现有市场发展，合肥第三产业在未来几年将会得到很大的发展，为城市房地产的发展提供了很大的机遇 结合城市产业状况来看，城市国际化、现代化程度不高，因此对国民消费能力有所制约 对于项目整体商业的定位，如果是较高的市场定位就当地的消费而言是无法支撑的，所以从长远的目光考虑，我们应该以三线城市的定位来考虑整案的定位 固定资产投资：房地产市场进入黄金发展时期 38.26 35.16 23.8 17.9 17.6 所占比例（%） 138.32 89.70 40.02 25.54 23.05 房地产投资（亿元） 361.48 255.11 168.67 142.5 130.93 全社会固定资产投资（亿元） 2004年 2003年 2002年 2001年 2000年 年度 全社会的固定资产投资总额呈稳步上升趋势，房地产投资总额2002年后也呈现稳步上扬的态势，其增长比例也逐年上调，2003年形成一个强大的增长突破，到2004增长比例达到54.20％。从房地产所在固定投资总额的比例来看也在稳步上扬。 合肥市在近几年内加快了城市建设的进程，房地产市场开始进入黄金发展期，市场竞争加剧，产品同质化将导致销售压力加大及招商不力等现象的产生 宏观市场分析 宏观市场分析 居民收入状况：引导型消费将成为合肥发展的主要发展动力 8610 7785 7145 6817 6389 城镇居民 人均可支配收入 16369 13900 11983 10134 9994 在职职工平均工资 2004年 2003年 2002年 2001年 2000年 年度（元） 城市居民在岗职工与城镇居民的可支配收入差距较明显，因此合肥是一个以城市消费为主力消费群的城市。城镇居民消费能力由于其收入的原