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君创国际商务花园营销策划报告 第一部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 项目介入市场身份设定 第四部分 项目包装 第五部分 推广策略 第六部分 营销策略 第一部分 市场分析 1、写字楼市场调查与分析 1.1 石家庄写字楼主要分布区域 石家庄在售的商用办公物业，主要集中在中华大街、和平路、建设大街、裕华路所形成的围合区域及其周边地区。在本次调查过程中，分布在环线以内及其附近地区的写字楼项目数达到13个，占总休数量的65%，本区域如果以京广铁路为分界线，在铁路以西的项目数为6个，在铁路以东的项目数为7个，两者的比例为1:0.85。 1.2 石家庄写字楼分布特点 石家庄写字楼的分布，与石家庄商业区的分布密不可分。北国、东购两个商场沿中山路所形成的商圈，发挥了强大的辐射作用，带动了周边商业项目、特别是商用办公物业的发展。处于此环线以外的项目，在选址时也会充分考虑此商圈对项目未来发展产生的积极影响。 随着石家庄经济的发展，主商业中心、辅助商业中心的不断完善，写字楼的分布也将会在全市范围内拓展。按市区新规划的商业格局，在新的辅助商业中心附近，必将有新的写字楼项目出现。 1.3 石家庄在售写字楼市场供求情况 1.3.1 市场供应量巨大 石家庄可售的商用办公物业，供应总量在50万平方米左右，其中，2003年已上市的写字楼物业，其可供销售的部分也达到了9万平方米。2003年待上市的写字楼有新华大厦、燕华大厦、远东大厦、东铁大厦四个项目，其写字楼的供应量在10万平方米。届时市场总供应量将达到60万平方米。 1.3.2 消费需求量有限 按石家庄300万人口计算，石家庄可以承载的写字楼总量为60万平方米，市场可售物业的供应量与市场可承载数量趋于平衡。如果将提供出租高档写字楼的酒店计算在内，市场总供应量在60万平方米以上，写字楼市场供应趋于饱和。 1.3.3 供应分布的不平衡 石家庄写字楼的供应，以商住楼为主，写字楼为辅助。在本次调查过程中，商住物业数目达到13个，写字楼物业数目为7个，两者的比例大体维持在1:0.53。 2、主要竞争对手分析 2004年，在石家庄市与本案争夺客源的项目主要为东方时空大厦和东铁大厦。 2.1 东方时空 名称：东方时空大厦 地点：中山路与平安大街物十字路东南侧 开发商：石家庄东方热电投资公司投资，石家庄东方润龙房地产开发有限公司发展兴建 总建筑面积：40855平方米 规划： 由5层裙楼与19层办公塔楼组成 功能：地下一、二层人防与停车场 地上裙楼一层：入口大堂，商业用房 地上裙楼二三层：娱乐项目用房 地上裙楼四五层：各类餐饮用房 主体6—24层：办公及辅助用房 入住率：尚未开盘销售 配套：具备办公、休闲、娱乐、餐饮、商务服务等各项设施，158个泊车位，智能设计“5A”标准 2.2 东铁大厦 名称：东铁大厦 地点：位于“南三条商业区”，东临平安北大街，南临石家庄交通医院，西临南三条建国食品城 开发商：石家庄东方热电房地产开发公司与北京铁路局石家庄工程建设公司合作开发 总占地面积：17亩 总建筑面积：46560平方米 规划：目前规划为A、B、C、D、E五区，其中A、C、D区为住宅部分，B区为办公部分、E区为商场部分 层高：28层 入住率：B区尚未开盘销售 其他资料：暂无 第二部分 项目分析 1、项目理解 项目名称：君创国际商务花园 地点：石家庄市中华大街 占地面积：16247平方米 建筑面积：45271平方米 楼层：25层（均含地下二层） 功能：地下一、二层为停车场 地上1—4层为四星级酒店 地上5—7层为商务客房 地上8—23层为写字楼 室内交通：写字楼6部高档进口高速电梯，全天候24小时运转服务；另设步梯通道4条，宽3.5米。 室外交通：雄踞省会CBD商圈前锋地带——中华大街，南邻省会黄金干道中山路，5分钟直达火车站，5、8、9、11、23、25、32、35路等多条公交线路途经此地，高速商务中心无禁区。 智能化：君创国际智能化系统达到国际5A标准即BA(楼宇自动化)、CA（通讯自动化）、FA（消防自动化）、SA（保安自动化）、OA（办公自动化）。地上、地下、机动停车场共同形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万平方米45个车位的国家标准 石家庄商用办公物业的产品形态大多处于商住形式，高端写字楼物业多数以提供租赁业务为主，可供销售的项目数较少。 石家庄写字楼市场高端产品少，特别是与本案同质的产品极少。竞争对手的缺乏，为本案未来的发展提供了良好的机遇。 2.2 地段优势明显 项目位于中华大街，在繁华的地段中拥有相对宁静的办公环境，具有得天独厚的地段优势。 2.3 周边配套齐全 项目拥有完善的周边配套，主要表现在以下几个方面： 2.2.1 商业方面，本地区拥有东购、人民、天元等大型商场 2.2.2 餐饮