北京市06-07房地产市场研究报告.docVIP

第一部分、城市概括 一、地理位置与行政划分 北京市位于北纬39度56分，东经116度20分，地处华北大平原的北部。北京地势西北高耸，东南低缓。西部、北部和东北部是连绵不断的群山，东南是一片缓缓向渤海倾斜的平原。北京市东部与天津市毗邻，其余均与河北省交界。北京平原的海拔高度在20~60米，山地一般海拔1000~1500米，与河北交界的东灵山海拔2303米，为北京市最高峰。境内贯穿五大河，主要是东部的潮白河、北运河，西部的永定河和拒马河。北京的地势是西北高、东南低。西部是太行山余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，人们称之为“北京弯”，它所围绕的小平原即为北京小平原。 全市总计：16个市辖区、2个县。分别为：东城区、西城区、宣武区、房山区、崇文区、海淀区、朝阳区、丰台区、门头沟区、石景山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云县、延庆县。 二、面积与人口 北京全市土地面积16410平方公里。其中平原面积6338平方公里，占38.6%。山区面积10072平方公里，占61.4%。城区面积87.1平方公里。 截至2005年末，全市常住人口1538万人，其中户籍人口1180.7万人，居住半年以上的外来人口357.3万人。常住人口密度为937人/平方公里。常住人口中，城镇人口1286.1万人，乡村人口251.9万人。全市人口出生率6.29‰，死亡率5.20‰，自然增长率1.09‰。全市人口中拥有全国所有56个民族，除汉族外，回、满、蒙古、朝鲜族人口均超过万人。 三、城市化水平　 据建设部城乡规划司副司长张勤介绍，北京目前的城镇化水平已经达到83.62％，按照学术上的观点，北京已经达到国际发达国家城镇化水平。 第二部分、城市投资环境分析 一、宏观经济发展状况 1、城市总体经济情况 消费品零售总额稳步上升 北京社会消费品零售总额稳步上升，季度增幅保持在2.2~4.2%，消费品市场持续高位运行。 图表 2：北京市社会消费品零售总额走势 房地产开发投资额呈良性上升趋势 我市房地产投资额由于土地开发量的变动出现较大波动，分别于2006年底及2007年底达到峰值。2007年整体呈良性上升趋势。 图表 4：北京市06年-07年房地产开发投资额季度趋势图 2、历年（3－5年）GDP增长情况 2007年北京GDP总量9006.2亿元，按年平均汇率折合成美元7370元。2006年北京GDP总量7720.3亿元，人均GDP为6210美元。2005年北京GDP总量6814.5亿元，人均GDP为5457美元。2004年北京GDP总量6060亿元，人均GDP为4970美元。2003年北京GDP总量3633亿元，人均GDP为3074美元。 3、居民收入情况 2007年北京市人均可支配收入21898元，同比增长13.9%，人均可支配收入稳步增长消费潜力巨大；昌平区人均可支配收入17002元，同比增长8.4%。居民消费力逐年增强。 图表 3：北京市城市居民人均可支配收入 二、城市规划与发展目标 1、市总体规划 1）城市布局 在北京市域范围内，构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。 ????（1） 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。 ??（2） 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。 （3） 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。 2）城市发展方向 按照中央对北京做好“四个服务”的工作要求，强化首都职能；以建设世界城市为努力目标，不断提高北京在世界城市体系中的地位和作用，充分发挥首都在国家经济管理、科技创新、信息、交通、旅游等方面的优势，进一步发展首都经济，不断增强城市的综合辐射带动能力；弘扬历史文化，保护历史文化名城风貌，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城，提高国际影响力；创造充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好的宜居城市。创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区。 （1）中央党政军领导机关所在地 （2）邦交国家使馆所在地，国际组织驻华机构主要所在地，国家最高层次对外交往活动的主要发生地。 （3）国家主要文化、新闻、出版、影视等机构所在地，国家大型文化和体育活动举办地，国家级高等院校及科研院所聚集地。 （4）国家经济决策、管理，国家市场准入和监管机构，国家级国有企业总部，国家主要金融、保险机构和相关社会团体等机构所在地