江西新余住宅市场调研分析报告-31DOC.docVIP

江西新余住宅市场调研分析报告 目录 宏观市场分析--------------------------------------2 环境分析---------------------------------------8 竞争个案分析-----------------------------------13 项目SWOT分析----------------------------------20 项目定位分析-------------------------------------28 第一章 宏观市场分析 新余概况 新余市地处江西中部，是江西省直辖市，现辖分宜县、渝水区、仙女湖风景名胜区和高新技术开发区，总面积3178平方公里，人口110万。 新余工业发达，城市化水平较高。工业是新余立市的根本，已经形成以钢铁工业为龙头，机电、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品等门类比较齐全的工业体系。新钢公司是全省最大的钢铁生产企业和全国最大的铁合金生产基地，正在向全国板材生产精品基地迈进。 预计到2007年新余工业将进入新的发展阶段。新余的城市化进展快，目前建成城区面积达45平方公里，人口33万人，城镇化率达47%，高于全省平均水平10多个百分点。 新余区位优势明显，交通便利，投资环境优越。位于长沙和南昌两座省会城市之间，到上海、广州都在8小时经济圈之内。京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞和即将建设的武吉三条高速公路在新余交汇。 新余是一座环境优美、平安和谐、人居条件一流的城市。新余人均公共绿地面积和绿地率列全省第一，获全国绿化先进单位称号，是江西省园林城市。新余正朝着建设区域中心城市，在全省率先全面实现小康目标奋进，一个充满活力和希望的崭新新余正在加速崛起。 新余经济-----经济稳定快速增长，增幅位居全省第一 2006年，新余市生产总值(ＧＤＰ)突破２００亿元，达到２１４．２７亿元，比上年增长１６．５％。 工业生产增势强劲，增速跃居全省第一。全部工业增加值超过１００亿元，达到１０６．３１亿元，比上年增长２５．８％，对经济增长的贡献率达到６９．９％。全市规模以上工业增加值９０．１２亿元，增长４０．２％，创历史新高。 消费市场繁荣活跃，增幅创十年来新高。全市实现社会消费品零售总额５４．０５亿元，比上年增长１６．２％，增幅创１９９７年以来的新高。其中，城市市场完成零售额３５．７２亿元，增长 １７．２％；农村（县及县以下）市场完成１８．３３亿元，增长１４．３％，城市市场快于农村市场２．９个百分点。 【结论】六年以来，新余市经济呈现出速度快、质量好、运行稳、结构优的发展格局，且增长速度较快；而且在全省同类城市当中，经济实力不断的稳步提高。 新余地产-----整体行业稳步发展，销售异常活跃 从新余市房地产开发投资情况看 06年１至６月，新余市房地产开发完成投资５８９９３万元，同比增长７６．０％，增幅比上年提高５２．８个百分点。其中，商品房建设投资完成５８２１８万元，同比增长１２１．１％。按工程用途分的住宅投资４３２５５万元，同比增长８７．２％，商业营业用房１２２３４万元，同比增长１２３．４％。 从商品房销售情况看 在房产开发投资高速增长的同时，销售异常活跃。１至６月商品房屋销售面积５９４１９９平方米，同比增长２６２．３％，其中住宅销售面积５４９８２１平方米，同比增长２９０．５％；商品房屋销售额８６５７７万元，同比增长３９６．２％。 【结论】房产行业经历了多年的市场化发展，一个繁荣的房地产市场正在形成。 新余人居-----人民生活逐步提高，城市化进程不断加快 从新余市在职职工的平均工资变化可以看出 前三季度新余城镇居民人均工薪收入达到6523.33元，同比增长13.3%。人均工薪收入增长的主要因素：一是政策性增资；二是部份单位职工的年终奖金及福利费增加；三是就业人数增加，比去年同期增长2.4%；四是今年以来政府通过多渠道投入，拓宽了城镇居民就业渠道，拉动了城镇居民其他劳动收入的增加。 从新余市人口发展状况来看 年末全市常住人口111.59万人。城镇化率为48.0%，比上年提高1.4个百分点。 【结论】在新余市国民经济稳固发展的大背景下，新余市民的收入也在不断提高。同时新余的城市化进程已经进入了快速发展的阶段，对于房地产行业的发展也是一个很好的契机。 未来城市规划-----“东拓、西延、北优、南蓄” 全市现在基本形成了以城南商业区、城北行政居住区、城东经济开发区、城西工矿区、城中孔目江新城区的功能分区。按照总体规划，构建“一城五区，两江四岸”的城市框架。在空间布局上，主城区东拓、西延、北优、南蓄，其中以暨阳新城为中心原点，向四周扩散发展。 城北区：行政文教生活区 城南区：老城商贸、居住和工业区 城东区：城东经济开发区 城西区：工业矿区 第二