耀江集团宿迁市宿豫新区项目市场报告.docVIP

目 录 壹、宏观城市研究 4 一、城市研究 4 1、区位概况 4 2、交通状况 5 3、行政区划 5 4、人口状况 6 二、经济分析 7 1、城市经济概况 7 2、经济发展指标分析 7 （1）、国内生产总值 7 （2）、苏北五市经济总量对比分析 9 （3）、宿迁市产业结构分析 10 （4）、宿迁市居民收入及消费结构分析 11 （5）、宿迁市固定资产投资分析 12 3、城市经济发展远景规划和目标 12 三、城市未来规划及发展方向 13 1、城市规划发展目标 13 2、规划发展方向 13 四、总结 14 贰、宏观房地产市场研究 15 一、市场概述 15 二、房地产市场分析 16 1、房地产投资额 16 2、城市人均居住面积 16 3、土地供应 17 4、房地产供求状况分析 17 5、市场需求分析 18 6、市场价格分析 19 7、小结 19 叁、区域房地产市场研究 21 一、板块划分 21 二、板块项目分析 22 1、市中心板块 22 2、市府新区板块 27 3、开发区板块 31 4、宿豫新区板块（本项目所在区域） 32 （1）、板块市场概述 32 （2）、板块项目分布 34 （3）、板块项目主要竞争个案分析 35 三、区域市场总结 40 肆、项目研究 41 一、项目概况 41 二、项目周边概况 41 三、项目SWOT分析 42 1、优势（S） 42 2、劣势（W） 42 3、机会（O） 42 4、威胁（T） 43 四、项目定位 43 1、整体定位 43 2、户型配比建议 43 3、客源定位 44 4、价格定位 44 5、销售建议 44 城市研究 概况 宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。西邻交通枢纽徐州，北接新欧亚大陆桥东桥头堡连云港，东靠黄海，南依淮河。历来为苏鲁豫皖四省通衢。总体呈西北高，东南低。全市总面积8660平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，总人口515万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4位和第7位。 2、交通状况 宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显 3、行政区划 宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。 4、人口状况 全市2004年末总户数143.88万户，户籍人口521.39 万人，比年初增加4.13万人。全年人口出生率8.62‰，死亡率4.24‰，人口自然增长率4.38‰。男女性别比105.78比上年提高0.56。城镇人口比重30.05％。市中心城市建成区面积由建市初的133平方公里扩展到56平方公里，城市人口由原来的14万人增加到33万人。根据我国确定的城市相关标准，市已经进入了中等城市发展阶段。 1996年7月经国务院批准设立地级宿迁市，宿迁市经济走上了快速发展轨道。城市中，经济实力属于下游，与一些发达城市相比，差距明显，这种落后主要经济总量和人均指标较低。目前，经济发展速度较快，但起点低，所以经济发达需要较长时间。 （1）、国内生产总值 宿迁近年国民经济的增长速率明显高于全国平均水平，为房地产开发提供了。（）、 宿迁国民经济的各项经济指标都列江苏省未位，明显落后于苏北其它市。 经济指标可以看出：宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费能力较低。2001－2004年，市房地产开发投资年均递增734％，居苏北五市第一位。这说明了宿迁市地房地产业发展比较成熟，市场潜力比较大 （）、 实现“二、一、三”到“二、三、一”的历史性转变。 第二产业占据主导，第三产业的地位逐步上升可以推动、决定整个城市消费水平的发展自身产业力不强，房产市场相对缺少产业引擎 （）、 近五年来，宿迁市居民收支呈现稳定的增长趋势，2004年城市居民人均可支配收入6372元比上年增长14.0%。城市居民人均消费支出4404元，比上年增长10.8%八大类消费呈“五升三降”格局。随着居民收入的不断增加，其消费结构也不断的发生变化，住宅消费的比例进一步上升，改善性需求占据很大一部分比例，这有力地推动了房地产市场的良性发展。 ，新兴城市，宿迁近两年房地产开发量较大，从而导致居住消费激增。 与其它城市，生活质量有待进一步提高。 （）、 2005年上半年，宿迁市固定资产投资大幅度增长完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长3%。其中城镇固定资产投资亿元，增长%。房地产开发完成投资亿元，增长%，占整个固定资产投资额的比