路桥高升桥项目营销策划报告.docVIP

前 言 “是什么、做什么、怎么做”，是我们切入市场竞争的思路。 首先，我们要深刻认识地块“是什么”？ 然后，再决定“做什么”，即去实现项目的既定目标， 再次，才轮到“怎么做”。这是涉及到整体的推广宣传战略、广告发布实施战略、社区开发节奏及开发方法等。 不断地认识问题、解决问题、减弱营销障碍，为委托方实现利润，这是我们的工作目标。 多年的实践经验，使我们体会到：投资建房子的过程，是一个不断地解决问题的过程。问题解决得好，项目开发才能发展得好。从拿地、市场资讯调查、产品定位决策，到建筑设计规划、项目宣传推广，存在着一系列问题，问题有主次之分，主要的问题解决了，其它问题就好办了。解决一个问题，就会出现一个亮点，就等于减弱了一个营销障碍。 下面，根据我们对项目地块的初步考察及实战经验，制订项目运作大纲。 我们的重点放在“做什么”的基础上，策划设定做什么产品，营销障碍最小，既“叫好”又“叫座”，最能实现产品利润。  第一章、市场背景分析 （一）成都市宏观市场概况分析 2007年1—2月成都各经济指标呈现快速上涨趋势，尤其是以房地产类投资增幅最为突出；房地产开发投资额和住宅投资额分别为57.74亿元和41.83亿元，同比高达49.30%和55.80%。这意味着2007年成都楼市将在2006年高基础上再度“提速”。 宏观经济指标列表（2007年1—2月） 经济指标 数值 同比2006年1—2月增长 全社会固定资产投资额（亿元） 148.48 33.90% 其中：房地产开发投资额 57.74 49.30% 其中：住宅投资 41.83 55.80% 房地产开发投资额/全社会固定资产投资额 38.89% 11.50% 外贸进出口总额（亿美元） 10.8 26.70% CPI 101.8 — 社会消费零售额（亿元） 228.6 14.30% （二）成都市区房地产开发 （1） 主要房地产指标 2007年1—2月成都市区房地产开发相关指标 指标 数值 同比2006年1—2月 商品房新增供应面积（万平米） 179.31 82.30% 住宅 115.6 67.27% 商品房销售面积（万平米） 180.12 39.80% 住宅 150.42 38.69% 商品房均价（元/平米） 4707 9.80% 住宅 4422 11.70% 2007年1—2月成都市区住宅供销量同激进增，但面对旺盛的市场需求，供应仍略显不足。其中新增供应面积115.6平方米同比增长67.27%，销售面积150.42万平方米，同比增长38.69%。 2007年1—2月成都市区商品住宅均价达到4422元/平方米，但11.70%同比增副较去年同期略有下降。该均价较2006年全年均价4256元/平方米上升166元/平米，增幅达到3.9%。 2007年至2007年1—2月成都市区住宅供应走势 2005年1—2月至2007年1—2月成都市区住宅均价走势 （2） 主要房地产指标 2007年1—2月成都市区各方位供销及均价 新增供应 销售 面积供销比 户均成交面积（平方米） 均价（元/平方米） 套数（套） 面积（万平米） 成交套数（套） 成交面积（万平米） 城东 — 26.11 同比5.5% 3718同比65.7% 39.23 同比59.4% 0.67（06年1—2月1.01） 106 4455 同比23.9% 城南 1559 同比50.6% 16.41 同比-18.1% 3128 同比-2.7% 35.87同比-5.8% 0.46（06年1—2月0.53） 115 4545同比20.1% 城西 5830同比321.9% 58.64 同比248.6% 3531 同比7.2% 38.48 同比9.2% 1.52（06年1—2月0.48） 100 4549 同比9.2% 城北 1949同比265.2% 17.40同比185.7% 3338同比421.6% 32.01同比30.8% 0.54（06年1—2月1.00） 96 3959同比15.3% 城中 648 3.49 595同比-41.5% 4.8同比-34.2% 0.72（06年1—2月0.26） 81 — 从表中， 我们可以看出2007年1—2月各方位的供销量及均价，呈现出以下特点： 城东：成交量的激增使区域供不应求现象凸显。但随着东二环众多楼盘陆续推出，城东市场将迎来一个供应高峰，同时均价与城西、城南的差距也将逐步缩小。 城南：由于现在城南在售楼盘较少，因而市场呈现出“供应量紧，成交价高”特征。但随着南部新区楼盘的近期放量，这种严重“供不应求”现状将有所缓解。 城西：由于城西目前是新开楼盘集中区域，因而市场供应量充足且均价增速趋缓。 城北：开始爆发市场补涨潜力，从供销量看，在低基数上均